Forum Betriebskosten 4

Betriebskosten werden zum Problem
Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft erfahren nicht die ihnen gebührende Beachtung. Deswegen werden sie überall da, wo sie stärker steigen als die Kaltmieten, von allein auf sich aufmerksam machen. Denn bei stagnierenden Einkommen und davon ausgehendem Druck auf die Gesamtmieten wird ein immer kleiner werdender Anteil der Kaltmiete zum echten Problem. In den letzten zwanzig Jahren ist der Anteil der Betriebskosten von etwa 20 % auf 30 % der Gesamtmiete gestiegen.
Benchmarking
Benchmarking ist der Vergleich von Kosten, Prozessen oder Verfahren mit dem Ziel, die Leistungslücke zum Klassenbesten zu schließen. In der Wohnungswirtschaft gibt es seit einigen Jahren das Betriebskosten- Benchmarking auf Basis der Geislinger Konvention. Dabei entstanden über die Jahre hinweg wertvolle Informationen über den Kostenverlauf, die Einflussgrößen für die Kostenhöhe, und somit eine Datenbasis die als ?belastbar? bezeichnen werden darf.
Optimierung
In den vergangenen zehn Jahren haben die Wohnungsunternehmen begonnen, gegenzusteuern. Müllgebühren, Aufzugswartungsverträge und vieles mehr wurden unter die Lupe genommen. In einigen Städten konnten so in den vergangenen Jahren viele Millionen Euro eingespart werden. Mit dem bundesweiten Betriebskosten-Benchmarking wurde nachgewiesen, dass durch intensive und flächendeckende Anstrengungen lokal eine Dämpfung des Kostenanstiegs gegenüber anderen Regionen erreicht wurde.

Internes Betriebskosten-Benchmarking
Zunächst führen die Anwender des Benchmarking-Verfahrens interne Vergleiche durch und betrachten die unterschiedlichen Gegebenheiten ihrer Objekte. Schon hierbei ist es möglich, Kosten-Ausreißer zu finden und ggf. an den Ursachen zu arbeiten. Ein Nebeneffekt ist, dass eine ganz neue Sichtweise auf die Betriebskosten entsteht und für bestimmte Objekt-Typen oder Ausstattungsmerkmale erstmals so etwas wie Kennwerte entstehen, die als Orientierungsmerkmal (interne Benchmark) dienen können.
Externes Betriebskosten-Benchmarking
Im externen Vergleich können die Unternehmen sich anonym mit anderen Marktteilnehmern vergleichen und ermitteln, ob ihre eigene Entwicklung in etwa gleich läuft oder ob ? und wenn ja, welche ? Unterschiede es gibt. Das externe Benchmarking dient allen Teilnehmern dazu, regionale Kennwerte zu erarbeiten. An diesen kann abgelesen werden, welche Kostenhöhen unter welchen Bedingungen regional üblich sind bzw. in welchen Spannbreiten sich Kosten bewegen können. Die so gewonnenen Informationen können gut für weiträumige Kostensenkungsprojekte verwendet werden, wie Beispiele aus den Bereichen Müll und Aufzug zeigen.
Geislinger Konvention
Eine differenzierte Auswertung und Darstellung der Kosten ist nur mit viel Fleiß und vielen Beteiligten zu erreichen. Inzwischen werden bundesweit Daten von ca. 4 Mio. Wohnungen jährlich auf Basis der Geislinger Konvention ausgewertet. Das findet nach festen Regeln statt, die im Arbeitskreis Geislinger Konvention unter Federführung von Prof. Dr. Hansjoerg Bach, FRICS, verabschiedet wurden und stetig weiterentwickelt werden. Vorsprung durch Technik ? Betriebskostensenkungen entstehen nicht durch ?smart metering? oder durch monatliche Ablesung, eher ist das Gegenteil der Fall. Kostensenkung bzw. eine Dämpfung des Anstiegs erreicht man nur mit systematischer Vorgehensweise,Transparenz, Analyse, Maßnahmenplanung und -umsetzung.
Die praktische Seite
Eine Teilnahme am internen oder externen Betriebskosten-Benchmarking ist nicht schwer. Auch gibt es durch Verbandskooperationen sehr preiswerte Nutzungs-Optionen und zusätzlich verschiedene Angebote der Dienstleister. Hilfe gibt es bei der Datenaufbereitung und Plausibilisierung der Kostenwerte, eine Schulung zur Nutzung des Benchmarking- Programms wird angeboten. Im Gegenzug für ihre Teilnahme erhalten die Wohnungsunternehmen ein Reporting-System, welches Antworten zu fast jeder Betriebskostenfrage ermöglicht und aussagefähige Grafiken z.B. für die Mieterkommunikation oder Berichterstattung für die Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat erzeugt. Sucht ein Mitarbeiter die Betriebskosten eines bestimmten Objektes, so können diese in wenigen Sekunden angezeigt werden. Die Objekte mit den besten oder mit den höchsten Kosten zu finden, ist ein Kinderspiel. Den Energieverbrauch aller Objekte auswerten oder ein Export der Daten nach EXCEL oder PDF: alles selbstverständlich. Das Betriebskosten-Benchmarking-Verfahren kann zentrales Steuerungsinstrument für das Betriebskosten-Management sein.

Bereits zum zehnten Mal hat der Deutsche Mieterbund (DMB) seinen Betriebskostenspiegel für Deutschland vorgelegt. Ausgewertet wurden dabei Betriebskostenabrechnungen von ca. 200.000 Wohnungen. Gemessen an den über 21 Millionen Haushalten, die jährlich eine Betriebskostenabrechnung erhalten, sind das weniger als ein Prozent. Am Betriebskosten-Benchmarking auf Basis der Geislinger Konvention nehmen nach Aussagen der Plattform-Betreiber rund 4 Mio. Wohnungen teil. Abgesehen von der viel aussagefähigeren Binnendifferenzierung der einzelnen Betriebskostenarten gemäß Geislinger Konvention dürfte eine um das Zwanzigfache größere Datenbasis zweifelsohne wesentlich repräsentativere Zahlen zu Tage fördern.

Leider nutzen die meisten Teilnehmer am Betriebskosten-Benchmarking dieses Instrument nur intern zur Steuerung ihrer Betriebskosten ? und zwar erfolgreich, wie einzelne Auswertungen zeigen. Zusammengefasste regionale oder bundesweite Übersichten mit einer viel differenzierteren Darstellung der Betriebskosten, als der Betriebskostenspiegel des DMB es kann, sind so aber nicht möglich. Das ist das Manko!

Die Veröffentlichung des DMB-Betriebskostenspiegels mit pauschalen Durchschnittswerten führt dagegen regelmäßig zu zwei Negativeffekten: 1. Der Vergleich einzelner Kostenpositionen mit der eigenen Betriebskostenabrechnung durch die Mieter führt zu einem erhöhten Nachfrageaufwand bei den Vermietern. 2. Viele Vermieter vergleichen die Werte des DMB-Betriebskostenspiegels mit ihren eigenen abgerechneten Betriebskosten und lehnen sich zurück, wenn diese unterhalb der DMB-Werte liegen. Das Verdienst des DMB-Betriebskostenspiegels ist allerdings, dass er regelmäßig den Blick für die Entwicklung der Betriebskosten schärft ? Stichwort: zweite Miete ? und deutlich wird, wer die Kostentreiber sind. Grundsteuererhöhungen auf breiter Front, der ungebremste Anstieg staatlicher Abgaben auf die Energiepreise oder die Einführung der Legionellenprüfung und Rauchwarnmelderpflicht sind Beispiele hierfür. Eine Mietpreisbremse greift in diesem Bereich jedenfalls völlig ins Leere

Vielen Dank für die netten Worte. In der Tat war und ist es ein Problem, mit positiven Nachrichten wie z.B. Erfolge beim Energieeinkauf, bei der Ausschreibung von Dienstleistungs- und Wartungsverträgen oder der Optimierung der Betriebskosten öffentlich wahrgenommen zu werden. Wir versuchen hier, mit dem Arbeitskreis Geislinger Konvention und dem Netzwerk Betriebskosten gegenzusteuern.

Dazu brauchen wir auch die Verbände, vor allem aber die Wohnungsunternehmen, die offensiver über ihre Erfolge und Themen rund um die Betriebskosten informieren müssen. Gerne leisten wir dabei Unterstützung z.B. durch Lieferung von Hintergrundinformationen und Datenmaterial.

.............. ............................