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bgh_urteile_teil1

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bgh_urteile_teil1 [2017/06/26 20:37] (aktuell)
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 +<​html><​h2><​font color="​grey">​Urteile des Bundesgerichtshofes BGH im Kontext Betriebskosten</​font></​h2>​
 +<​br><​br>​
 +<​h3>​1. Abrechnung auf Basis von Soll-Vorauszahlungen</​h3>​Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum <​strong>​tatsächlich</​strong>​
 + ​geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorauszahlungen) in Abzug zu bringen. ​
 +Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse ​
 +(Soll-Vorauszahlungen) aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den 
 +Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung,​ wenn – 
 +wie hier – zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den
 + ​Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen
 + ​Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch 
 +noch keine Abrechnungsreife im Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 
 +eingetreten ist. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%2712%27%2C+%2712%27%5D&​amp;​client=%5B%2712%27%2C+%2712%27%5D&​amp;​nr=25051&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 27. November 2002 – VIII ZR 108/​02</​a>​ <​br>​(WM 2003, S. 216)<​br><​br><​br></​em><​a name="​u2"></​a>​
 +<​h3>​2. Vermietete Eigentumswohnung</​h3>​Auch bei einer vermieteten ​
 +Eigentumswohnung ist für den Abrechnungs-maßstab von Betriebskosten ​
 +(hier: Grundsteuer) die vertragliche Vereinbarung maßgebend. Dabei ist 
 +es grundsätzlich ohne Bedeutung, dass der Abrechnungsmaßstab für den 
 +vermietenden Wohnungseigen-tümer nachteilig ist, da er nicht die 
 +vollständige Abwälzung der für die vermietete Eigentumswohnung zu 
 +entrichtenden Grundsteuer auf die Mieterin ermöglicht. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=29551&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 169/​03</​a>​ <​br>​(DWW 2004, S. 261)<​br><​br><​br></​em><​a name="​u3"></​a>​
 +<​h3>​3. Leerstand</​h3>​Bei einer Abrechnung der verbrauchsunabhängigen ​
 +Betriebskosten (hier: Grundkostenanteil der Heizkosten) hat der 
 +Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den 
 +Kostenanteil zu tragen, der auf leer stehende Wohnungen entfällt, da er 
 +das Vermietungsrisiko trägt. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​nr=26833&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 16. Juli 2003 – VIII ZR 30/​03</​a>​ <​br>​(NZM 2003, S. 756 f.) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u4"></​a>​
 +<​h3>​4. Vermieterwechsel</​h3>​Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der 
 +Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum 
 +Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen ​
 +Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und 
 +zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf ​
 +an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=28052&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 3. Dezember 2003 – VIII ZR 168/​03</​a>​ <​br>​(WM 2004, S. 94) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u5"></​a>​
 +<​h3>​5. Änderung des Umlagemaßstabes bei Leerstand</​h3>​Wenn die 
 +Grundkosten seit 1987/1988 nach der Gesamtwohnfläche abgerechnet worden ​
 +sind, ist eine Abrechnung nach der Fläche der "​beheizten Räume"​ für den 
 +Zeitraum 2000/2001 nicht zulässig. Eine Änderung nach § 6 Abs. 4 Satz 2 
 +Nr. 2 HeizKostV ist ausgeschlossen,​ wenn während dreier ​
 +Abrechnungszeiträumen die Gesamtwohnfläche zugrunde gelegt wurde. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​nr=28399&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 21. Januar 2004 – VIII ZR 137/​03</​a>​ <​br>​(WM 2004, S. 150 f.) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u6"></​a>​
 +<​h3>​6. Zu niedrige Betriebskostenvorauszahlungen</​h3>​Liegen keine 
 +besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung ​
 +beim Vertragsschluss,​ wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für 
 +Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden ​
 +tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig,​ sondern auch deutlich ​
 +unterschreiten. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=28478&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 11. Februar 2004 – VIII ZR 195/​03</​a>​ <​br>​(WM 2004, S. 201 f.) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u7"></​a>​
 +<​h3>​7. Stillschweigende (konkludente) Vereinbarung</​h3>​Die Umlegung ​
 +einzelner sonstiger Betriebskosten kann aufgrund jahrelanger Zahlung ​
 +(hier: insgesamt zehn Mal) durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen.
 + <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​nr=28994&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 146/​03</​a>​ <​br><​br><​br></​em><​a name="​u8"></​a>​
 +<​h3>​8. Sonstige Betriebskosten/​Dachrinnenreinigung</​h3>​
 +<ul>
 +<​li>​Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten ​
 +nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den
 + ​Mieter umgelegt werden. ​
 +</​li><​li>​Sonstige Betriebskosten i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. 
 +BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig,​ wenn die 
 +Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart ​
 +worden ist. </​li></​ul><​em><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=29009&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/​03</​a>​ <​br><​br><​br></​em><​a name="​u9"></​a>​
 +<​h3>​9. Gartenpflege</​h3>​Die Kosten der Pflege gemeinschaftlicher ​
 +Gartenflächen können als umlagefähige Betriebskosten des 
 +Mietwohngrundstücks vereinbart werden. Auf die Nutzungsmöglichkeit der 
 +Gartenflächen durch die Mieter kommt es nicht an (Ausnahme: ​
 +Gartenflächen,​ die Mietern oder Vermieter zur <​strong>​alleinigen</​strong>​ Nutzung überlassen sind). <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​nr=29429&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/​03</​a>​ <​br><​br><​br></​em><​a name="​u10"></​a>​
 +<​h3>​10. Schriftformerfordernis</​h3>​Bei preisgebundenem Wohnraum gelten ​
 +für die Erhebung des durch Vorauszahlungen nicht gedeckten ​
 +Umlagebetrages nach § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV die Bestimmungen des § 4 Abs.
 + 7 und 8 NMV entsprechend,​ die auf § 10 WoBindG verweisen. Danach ist 
 +für die Abrechnung die Schriftform gem. § 126 BGB zu beachten, die 
 +grundsätzlich eine eigenhändige Unterschrift erfordert. <​br>​Ausnahme:​ Erklärung wurde mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt (§ 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG). <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=30496&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 29. September 2004 – VIII ZR 341/​03</​a>​ <​br>​(WM 2004, S. 666 ff.)<​br><​br></​em>​
 +<​ol><​span style="​MARGIN-LEFT:​ -40px; FONT-WEIGHT:​ bold">​Anmerkung:</​span> ​
 +<​li>​Bei aus Anschreiben und mehreren Anlagen bestehender Abrechnung auf 
 +Einheit der Urkunde achten (fortlaufende Seitenzahlen,​ sonstige Hinweise
 + ​u.ä.). ​
 +</​li><​li>​Bei nicht preisgebundenen Wohnungen ist Schriftlichkeit nicht 
 +vorgeschrieben. Eigenhändige Unterschrift ist deshalb entbehrlich. </​li></​ol><​br><​a name="​u11"></​a>​
 +<​h3>​11. Vorwegabzug bei öffentlich geförderten Wohnungen</​h3>​Im ​
 +öffentlich geförderten Wohnungsbau ist gemäß § 20 Abs. 2 NMV die 
 +Betriebskostenumlage nach dem Verhältnis der Wohnflächen unter Beachtung
 + des Vorwegabzugs vorzunehmen. Nicht für Wohnraum entstandene ​
 +Betriebskosten müssen gemäß § 20 Abs. 2 Satz 2 erster Halbsatz NMV 
 +vorweg abgezogen werden. Eine Aufteilung des Vorwegabzugs nach dem 
 +Verhältnis des umbauten Raums ist nach § 20 Abs. 2 Satz 2 zweiter ​
 +Halbsatz NMV nur erforderlich,​ wenn sich nicht feststellen lässt, ob die
 + ​Betriebskosten auf Wohnraum oder Geschäftsraum entfallen. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=30496&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 29. September 2004 – VIII ZR 341/​03</​a>​ <​br>​(WM 2004, S. 666 ff.) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u12"></​a>​
 +<​h3>​12. Fehlerhafter Verteilerschlüssel/​Korrektur nach Fristablauf</​h3>​Die
 + Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die 
 +Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ​
 +ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit ​
 +kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der 
 +Abrechnung verwendete und angegebene Umlagenschlüssel von dem im 
 +Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein 
 +formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu 
 +Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs.
 + 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen,​ es sei denn, der Vermieter hat den Fehler ​
 +nicht zu vertreten. <​em><​br><​br>​BGH,​ Urteile vom 17. November 2004 – <a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=31094&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​VIII ZR 115/​04</​a>​ und 19. Januar 2005 – <a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​nr=31687&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​VIII ZR 116/​04</​a>​ <​br>​(WM 2005, S. 61 und 200) <​br><​br></​em><​strong>​Hinweis:</​strong><​br><​em>​Bei
 + ​Korrektur nach Ausschlussfrist darf nach dem BGH-Urteil nicht mehr 
 +nach-gefordert werden, als in der ursprünglichen,​ materiell fehlerhaften
 + ​Abrechnung ausgewiesen wurde. Das bezieht sich sowohl auf den Saldo als
 + auch auf die Einzelpositionen! (Langenberg,​ Betriebskostenrecht,​ 4. 
 +Aufl., G. 77).</​em>​ <​br><​br><​br><​a name="​u13"></​a>​
 +<​h3>​13. Klage auf Rückzahlung von Betriebskosten-vorauszahlungen</​h3>​Rechnet
 + der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines 
 +Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis ​
 +beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten ​
 +Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf 
 +Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch 
 +die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgegebenen Urteils den 
 +Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen ​
 +und eine etwaige Restforderung einzuklagen. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=32269&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/​04</​a>​ <​br>​(ZMR 2005, S. 439 ff.) <​br><​br></​em><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​Bei
 + ​bestehendem Mietverhältnis müsste Mieter zunächst auf Rechnungslegung ​
 +klagen. Als "​Druckmittel"​ kann er künftige Vorauszahlungsbeträge ​
 +einbehalten.</​em>​ <​br><​br><​br><​a name="​u14"></​a>​
 +<​h3>​14. Mehrere Gebäude als Abrechnungseinheit</​h3>​Werden mehrere ​
 +Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine 
 +Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und 
 +Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungs-einheit zusammengefasst ​
 +werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude ​
 +bezeichnet wird. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​nr=33691&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 371/​04</​a>​ <​br>​(ZMR 2005, S. 937 ff.) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u15"></​a>​
 +<​h3>​15. Einwendungsausschluss bei preisgebundenen Wohnungen</​h3>​Werden ​
 +mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine 
 +Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und 
 +Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungs-einheit zusammengefasst ​
 +werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude ​
 +bezeichnet wird. Eine Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gemäß
 + § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gegen Betriebskostenabrechnungen besteht im 
 +preis-gebundenen Wohnraum nicht, weil § 20 Abs. 3 NMV keine dem § 556 
 +Abs. 3 Satz 5 und 6 entsprechende Bestimmung enthält. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​nr=33691&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 371/​04</​a>​ <​br>​(ZMR 2005, S. 937 ff.) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u16"></​a>​
 +<​h3>​16. Konkludente Vereinbarung eines Umlagemaßstabes</​h3>​Der ​
 +Umlegungsmaßstab für Betriebskosten kann konkludent (stillschweigend ​
 +durch schlüssiges Verhalten) vereinbart werden (hier: durch 
 +jahrzehntelange Handhabung). Die mietvertragliche Schriftformklausel ​
 +steht dem nicht entgegen, wenn die Parteien einverständlich handeln. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=34446&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 2. November 2005 – VIII ZR 52/​05</​a>​ <​br>​(NZM 2006, S. 11) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u17"></​a>​
 +<​h3>​17. Rückforderung ohne Rechtsgrund gezahlter Nachforderung</​h3>​Der ​
 +Mieter, der auf Grundlage einer nicht fristgerechten Abrechnung seines ​
 +Vermieters einen Nachforderungsbetrag gezahlt hat, kann diesen aus dem 
 +Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. Der 
 +Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und damit der 
 +Ausschluss von Nachforderungen gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB führt – 
 +anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist – nicht zu einer bloßen ​
 +Einredebefugnis gegenüber einem fortbestehenden Recht, sondern hat den 
 +Untergang des Rechts zur Folge. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​client=%5B%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%2C+%27%5B%5C%27%5B%22%5B%5C%27%2C+%5C%27%5B%22%5B%5C%27%5D%27%5D&​amp;​nr=35260&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 94/​05</​a>​ <​br>​(WM 2006, S. 150 f.) <​br><​br><​br></​em><​a name="​u18"></​a>​
 +<​h3>​18. Mietkaution und Betriebskostenabrechnung</​h3>​Die Mietkaution ​
 +sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem 
 +Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit 
 +auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch
 + ​vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. ​
 +Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis 
 +zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten,​ wenn eine 
 +Nachforderung zu erwarten ist. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=35739&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 18. Januar 2006 – VIII ZR 71/​05</​a>​ <​br><​br><​br></​em><​a name="​u19"></​a>​
 +<​h3>​19. Vorwegabzug bei nicht preisgebundenem Wohnraum</​h3>​Soweit die 
 +Parteien nichts anderes vereinbart haben, ist bei der Abrechnung des 
 +Vermieters von nicht preisgebundenem Wohnraum über Betriebskosten ein 
 +Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude ​
 +befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht 
 +erforderlich,​ wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskosten ​
 +nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter ​
 +führen. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=35689&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/​05</​a>​ <​br><​br></​em><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​Bei
 + dem Kostenmietrecht unterliegenden preisgebundenen Wohnungen ist der 
 +Vorwegabzug gesetzlich vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV).</​em>​ <​br><​br><​br><​a name="​u20"></​a>​
 +<​h3>​20. Belegeinsicht</​h3>​Der Mieter preisfreien Wohnraums hat 
 +grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von 
 +Fotokopien der Abrechnungsbelege. Ein Anspruch des Mieters auf 
 +Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) 
 +allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsicht-nahme ​
 +in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht 
 +zugemutet werden kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die 
 +Hausverwaltung in einer anderen Stadt als der Mieter ansässig ist. <​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=35689&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/​05</​a>​ <​br><​br></​em><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​Wenn Fotokopien überlassen werden, Kostenvorschuss in Höhe von 0,26 € je Kopie und Porto verlangen.</​em> ​
  
 +<​h3>​21. Betriebskosten bei Wohnungsleerstand</​h3>​Wenn die ("​kalten"​) ​
 +Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der 
 +Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die 
 +auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich ​
 +selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten,​
 + die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach 
 +der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine 
 +Abänderung des vertraglich verein- barten Flächenschlüssels wegen des 
 +Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung ​
 +der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=b0a7857c68210e0f0ab15f970bdc8f8f&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=36876&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05 (WM 2006, S.440 ff.)</​em>​ <​br></​a><​br><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​Der
 + BGH hat die Frage offen gelassen, ab wann Wohnungsleerstände zu einer 
 +Störung der Geschäftsgrundlage und damit zu einem Anspruch auf 
 +Vertragsänderung führen können. Voraussetzung hierfür ist nach Sternel ​
 +ein erheblicher strukturbedingter Leerstand von mindestens 20 Prozent, ​
 +den der Vermieter nicht zu vertreten hat (Sternel, Auswir- kungen von 
 +Leerstand auf Mietverhältnisse,​ WM 2003, S. 243 ff.).</​em>​ <br>
 +<​p></​p>​
 +<​h3>​22. Nachforderungen spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erheben </​h3>​Der
 + ​Vermieter,​ der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die 
 +Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten ​
 +kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu 
 +vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, ​
 +nachdem ihm die Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ​
 +ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Mona- ten nach 
 +Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=7e876c9867e5d81d81d47cb87c527e73&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=37339&​amp;​pos=7&​amp;​anz=12"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/​05</​em><​br></​a><​br><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​In
 + ​seiner Urteilsbegründung befasst sich der BGH auch mit den in Recht- ​
 +sprechung und Fachliteratur unterschiedlichen Auffassungen zur Abrech- ​
 +nung der Betriebskosten nach dem Leistungs- bzw. Abgrenzungs- und dem 
 +Abflussprinzip. Bei einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprin-
 + zip hätte die Nachforderung (hier: Grundsteuernachzahlung) – 
 +vorausgesetzt,​ es hat kein Mieterwechsel stattgefunden – in die 
 +Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum einbezogen werden ​
 +können, in dem der Ver- mieter die Nachzahlung geleistet hat. Da der 
 +Vermieter in dem zu entscheidenden Fall jedoch eine Nachzahlung auf 
 +bereits abgerechnete Betriebskosten verlangt und nicht Betriebskosten ​
 +für die Abrechnungsperiode abgerechnet hatte, ließ der BGH die 
 +grundsätz- liche Frage der Zulässigkeit des Abflussprinzips offen.</​em><​a name="​u22"></​a><​br>​
 +<​p></​p><​!-- Urtail 23 -->
 +<​h3>​23. Umlage der Aufzugskosten auf Erdgeschossmieter</​h3>​Vermieter von
 + ​Wohnraum dürfen die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch 
 +Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen. ​
 +Unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter ist 
 +die formularvertragliche Vereinbarung der Umlage der Aufzugskosten auch 
 +auf ihn nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=pm&​amp;​Datum=2006-9-20&​amp;​nr=37713&​amp;​linked=urt&​amp;​Blank=1&​amp;​file=dokument.pdf"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 20.September 2006 – VIII ZR 103/​06</​em><​br></​a><​br><​a name="​u23"></​a><​br><​!-- END Urtaile --><​!-- Urtail 24 -->
 +<​h3>​24. Neu entstandene Betriebskosten dürfen unter bestimmten Voraussetzungen umgelegt werden</​h3>​Die
 + ​Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung,​ die der Vermieter ​
 +während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt,​
 + ​können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die
 + ​Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten ​
 +bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu 
 +entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=2d7e39a0aefac4c633c90785578353de&​amp;​nr=37838&​amp;​pos=0&​amp;​anz=114"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 27. September 2006 – VIII ZR 80/​06<​br></​em></​a><​br><​a name="​u24"></​a><​br><​!-- END Urtaile --><​!-- Urtail 25 -->
 +<​h3>​25. Vorwegabzug für gewerblich genutzte Flächen nicht stets erforderlich</​h3>​Rechnet
 + der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt ​
 +genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen 
 +Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen,​ so 
 +trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten
 + zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und 
 +deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten ​
 +geboten ist. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=b7089f768fef171762bd30b649b8e668&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​client=%5B%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%2C+%22%5B%27%5B%27%2C+%27%5B%27%5D%22%5D&​amp;​nr=38063&​amp;​pos=13&​amp;​anz=14&​amp;​Blank=1.pdf"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/​05</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u25"></​a><​br><​!-- END Urtaile --><​!-- Urtail 26 -->
 +<​h3>​26. Kosten des „E-Checks“ als sonstige Betriebskosten umlegbar</​h3>​Wiederkehrende
 + ​Kosten,​ die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer 
 +technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten,​
 + die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der 
 +Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 
 +17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. 
 +Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=26db507d7e166e4e1ae8a25be132054f&​amp;​nr=39131&​amp;​pos=15&​amp;​anz=23"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/​06</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u26"></​a><​br><​!-- END Urtaile --><​!-- Urtail 27 -->
 +<​h3>​27. In der Betriebskostenabrechnung sind Gesamtkosten auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenbestandteile nicht umlegbar sind</​h3>​Eine
 + ​formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem 
 +Mieter auch dann Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt ​
 +werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter ​
 +muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten ​
 +vorab abgesetzt worden sind. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=26db507d7e166e4e1ae8a25be132054f&​amp;​nr=39117&​amp;​pos=14&​amp;​anz=23"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/​06</​em>​ <​br></​a><​br><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​Der
 + ​Vorwegabzug nicht umlagefähiger Kostenanteile betrifft i.d.R. nur 
 +wenige Kostenarten ( z.B. Hauswart, Vollwartungsverträge,​ Gartenpflege).
 + ​Unterbleibt die gebotene Erläuterung eines Vorwegabzugs in der 
 +Betriebskostenabrechnung,​ so ist sie nur auf diese Positionen bezogen ​
 +formell unwirksam, wenn die übrigen Einzelpositionen unschwer ​
 +herausgerechnet werden können. Eine Fehlerkorrektur ist allerdings nur 
 +innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich.<​br><​br></​em><​a name="​u27"></​a><​br><​!-- END Urtaile --><​!-- Urtail 27 -->
 +<​h3>​28. Grundstückserwerb und Abrechnung der Betriebskosten</​h3>​Ein ​
 +Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem 
 +Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in 
 +Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten ​
 +Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. Die 
 +Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters ​
 +laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=bf4ef77f581a644c33e5132b4768416b&​amp;​client=%5B%2713%27%2C+%2713%27%5D&​amp;​client=%5B%2713%27%2C+%2713%27%5D&​amp;​nr=39673&​amp;​pos=2&​amp;​anz=153&​amp;​Blank=1.pdf"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 4. April 2007 – VIII ZR 219/​06</​em>​ <​br></​a><​br><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​Findet
 + bei bestehendem Mietverhältnis während einer laufenden ​
 +Abrechnungsperiode ein Vermieterwechsel statt, gilt weiterhin, dass der 
 +neue Vermieter einheitlich über den gesamten Abrechungszeitraum ​
 +abzurechnen hat. </​em><​a name="​u28"></​a><​br><​br><​!-- END Urteile -->
 +<​h3>​29. Wärmelieferungskosten bei Umstellung auf Fernwärme</​h3>​Bei ​
 +Umstellung von Zentralheizung auf Fernwärme können die 
 +Wärmelieferungskosten in voller Höhe umgelegt werden, wenn im 
 +Mietvertrag auf Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV in der ab 9. Mai 1984 
 +maßgeblichen Fassung (jetzt: § 2 BetrKV) Bezug genommen wird. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=c057e878b6bf43c5b7166636dc2dc173&​amp;​nr=41079&​amp;​pos=6&​amp;​anz=21"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/​06</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u29"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 29 -->
 +<​h3>​30. Angabe der Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung</​h3>​Eine
 + ​formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erfordert auch dann die
 + ​Angabe der Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart, wenn einzelne ​
 +Kostenteile nicht umlagefähig sind.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=12a4a21421515705e85c14af9404d1c9&​amp;​nr=41202&​amp;​pos=9&​amp;​anz=18"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Beschluss vom 11. September 2007 - VIII ZR 1/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​Der
 + ​Beschluss bezieht sich auf anteilige Verwaltungskosten bei den 
 +Hausmeisterkosten. Der BGH bestätigt damit sein Urteil vom 14.02.2007 - 
 +VIII ZR 1/06 (siehe Nr.27).</​em><​a name="​u30"></​a><​br><​br><​br><​!-- END Urteil 30 -->
 +<​h3>​31. Wohnflächenbezogene Heizkostenabrechnung,​ maßgebliche ​
 +Wohnfläche,​ Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist, ​
 +Grundsatz der Wirtschaftlichkeit</​h3>​Ist eine verbrauchsabhängige ​
 +Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 
 +9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein ​
 +nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter ​
 +entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden (§§ 7 Abs.1, 9a, 12 Abs.
 + 1 Satz 1 HeizkostenV). Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche
 + von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von 
 +Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die 
 +Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (§ 556a Abs. 1 BGB). Aufgrund ​
 +einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) 
 +erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der 
 +vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der 
 +Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich 
 +nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs.3 Satz 3 BGB ( § 556 
 +Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). <​br>​Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ​
 +lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer 
 +vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch ​
 +sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 
 +Halbsatz 2 BGB).<​em><​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=566a8b0974db496caca4c8bebffec9b2&​amp;​nr=41828&​amp;​pos=6&​amp;​anz=11"​ target="​_new">​BGH,​ Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/​06</​a><​br><​br></​em><​a name="​u31"></​a><​br><​!-- END Urteil 31 --><​!-- END Urteile -->
 +<​h3>​32. Kein Anspruch auf Erstattung der "​Nutzerwechselgebühr"</​h3>​Der ​
 +Vermieter ist nicht berechtigt, von einem vor Ablauf der 
 +Abrechnungsperiode ausziehenden Mieter für die Zwischenabrechnung ​
 +verbrauchsabhängiger Betriebskosten eine "​Nutzerwechselgebühr"​ zu 
 +verlangen.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=dddb8d62133079722aa57528a92e7994&​amp;​nr=41728&​amp;​pos=15&​amp;​anz=18"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/​07</​em><​br></​a><​br><​strong>​Anmerkung:</​strong><​br><​em>​Es
 + ​empfiehlt sich, in den Mietverträgen eine Vereinbarung darüber zu 
 +treffen, dass der ausziehende Mieter die Kosten der Zwischenabrechnung ​
 +und -ablesung trägt.</​em><​a name="​u32"></​a><​br><​br><​!-- END Urteil 32 -->
 +<​h3>​33. Einwendungsfrist des Mieters gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB
 + gilt auch für grundsätzlich umlagefähige,​ aber nicht vereinbarte ​
 +Betriebskosten</​h3>​Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des 
 +Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten,​ die der Mieter ​
 +spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer 
 +ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand,
 + dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige ​
 +Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage ​
 +fehlt. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=066174391e4a4ef7a11486243cbdfa87&​amp;​nr=41961&​amp;​pos=18&​amp;​anz=23"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/​06</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u33"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 34 -->
 +<​h3>​34. Betriebskostennachforderung nach Fristablauf auch bei zuvor in Abrechnung ausgewiesenem Guthaben des Mieters ausgeschlossen</​h3>​Eine
 + nach § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur 
 +dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB 
 +genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters ​
 +übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr ​
 +auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag ​
 +fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt.
 + Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des 
 +Mieters ist. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=310144670cbb70db6cbab1b4a55c782e&​amp;​nr=42736&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/​06</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u34"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 34 -->
 +<​h3>​35. Betriebskostenumlage nach Personenzahl</​h3>​Bei vereinbarter ​
 +Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl kann der Vermieter nicht auf
 + das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen,​ um die Belegung des 
 +Hauses zu ermitteln. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=bcb82d41be0ff7bb695d872981890d55&​amp;​nr=42847&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u35"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 35 -->
 +<​h3>​36. Betriebskostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip zulässig</​h3>​Den
 + ​maßgeblichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, ​
 +dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte ​
 +zeitliche Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Danach ist es dem 
 +Vermieter nicht verwehrt, Betriebskosten nach dem sogenannten ​
 +Abflussprinzip abzurechnen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=a8c1eae840ef771999af7de2fa717667&​amp;​nr=42830&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u36"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 36 -->
 +<​h3>​37. Abrechnung der Wasserkosten nach Wohnfläche,​ wenn nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgerüstet sind</​h3>​§
 + 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sieht grundsätzlich vor, die Kosten der 
 +Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die
 + ​Mieter umzulegen, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben 
 +und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung ​
 +nach dem erfassten Wasserverbrauch ist der Vermieter nach § 556a Abs. 1 
 +Satz 2 BGB nur verpflichtet,​ wenn alle Mietwohnungen mit einem 
 +Wasserzähler ausgestattet sind. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=adf0db33c3b049ff36f74fafa0bcbf72&​amp;​nr=43096&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u37"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 37 -->
 +<​h3>​38. Vorauspauschale für Betriebskosten heißt Vorauszahlung – Abrechnung erstmals nach 20 Jahren grundsätzlich zulässig</​h3>​Bei
 + einer mietvertraglich vereinbarten monatlich auf die Betriebskosten zu 
 +zahlenden "​Vorauspauschale"​ handelt es sich nicht um eine Pauschale, ​
 +sondern um eine Vorauszahlung,​ über die jährlich abzurechnen ist. Aus 
 +dem langjährigen Unterlassen der Betriebskostenabrechnung (hier über 20 
 +Jahre) kann aus Sicht der Mieter nicht gefolgert werden, dass die 
 +ursprüngliche Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten ausdrücklich ​
 +oder stillschweigend geändert wurde. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=3b5570c31cd5fe90a9baf47dca973f46&​amp;​nr=43189&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 14/​06</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u38"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 38 -->
 +<​h3>​39. Einwendungsfrist des Mieters gemäß § 556 Abs. 3 BGB gilt auch 
 +bei trotz Teilinklusivmiete abredewidrig abgerechneten Betriebskosten</​h3>​Zu
 + den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über 
 +Vorauszahlungen für Betriebskosten,​ die der Mieter spätestens bis zum 
 +Ablauf das zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen ​
 +Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der 
 +Vermieter Betriebskosten,​ die nach der mietvertraglichen Vereinbarung ​
 +durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig ​
 +konkret abgerechnet habe. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=65bfd70d02c2b2958880fcff4b60432a&​amp;​nr=43458&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u39"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 39 -->
 +<​h3>​40. Kein Neubeginn der Abrechnungsfrist für formell unwirksame ​
 +Betriebskostenabrechnung durch grundsätzliches Anerkenntnis des Mieters</​h3>​Ein
 + ​Vermieter,​ der vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist gemäß § 556
 + Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB eine formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung ​
 +erteilt hat, kann aus einer nach Ablauf dieser Abrechnungsfrist ​
 +korrigierten Abrechnung keine Nachforderung geltend machen. Das gilt 
 +selbst dann, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die 
 +Nachforderung begleichen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=e1e50d5c9a3db1929eff6e1e7402a015&​amp;​nr=43971&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u40"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 40 -->
 +<​h3>​41. Abrechnung nach Abflussprinzip;​ nachvollziehbare Aufschlüsselung
 + der nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten des 
 +Hauswarts; Darlegung der Grundlagen geschätzter Stromkosten</​h3>​§§ 556 
 +ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten nicht 
 +auf eine Abrechnung nach dem sogenannten Leistungsprinzip fest; auch 
 +eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. ​
 +Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug 
 +nicht umlagefähiger Verwaltungs-,​ Instandhaltungs- und 
 +Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters.
 + Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so 
 +aufzuschlüsseln,​ dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet ​
 +werden können. Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten ​
 +für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler ​
 +dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter ​
 +angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung ​
 +darzulegen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=bb5c0a50a37ef3e34763d4d19fea6fb5&​amp;​nr=43695&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u41"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 41 -->
 +<​h3>​42. Einwendungsfrist des Mieters gemäß § 556 Abs. 3 BGB gilt auch 
 +bei trotz Teilinklusivmiete abredewidrig abgerechneten Betriebskosten</​h3>​Zu
 + den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über 
 +Vorauszahlungen für Betriebskosten,​ die der Mieter spätestens bis zum 
 +Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen ​
 +Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der 
 +Vermieter Betriebskosten,​ die nach der mietvertraglichen Vereinbarung ​
 +durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig ​
 +konkret abgerechnet habe. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=4cb86cde8f586c224c4adf99902549b1&​amp;​nr=43458&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u42"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 42 -->
 +<​h3>​43. Wasserrechnung der Stadtwerke über Einzelverbrauch in einer Wohnung kann an Mieter weitergeleitet werden</​h3>​Nach
 + dem Einbau von Wohnungswasserzählern darf der Vermieter einem Mieter, ​
 +der keinen direkten Vertrag mit den Stadtwerken geschlossen hat, im 
 +Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Wasserrechnung der Stadtwerke ​
 +über den Einzelverbrauch des Mieters direkt an ihn weiterleiten,​ ohne 
 +diesen Betrag formal in die Abrechnung über die übrigen "​kalten" ​
 +Nebenkosten einzustellen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=4e7392d9e75ebd0010a3d8fd0786eb55&​amp;​nr=43814&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u43"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 43 -->
 +<​h3>​44. Bei kalenderjährlicher Gesamtabrechnung aller Betriebskosten ​
 +beginnt die Abrechnungsfrist auch dann mit dem Ende des Kalenderjahres, ​
 +wenn den in der Gesamtabrechnung einbezogenen verbrauchsabhängigen ​
 +Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum (z.B. 
 +Heizperiode) zugrunde liegt </​h3>​Wenn über verbrauchsabhängige ​
 +Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten ​
 +abzurechnen ist, so ist einen Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht 
 +deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die 
 +Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger ​
 +Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung ​
 +zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum. Bei einer auf das Kalenderjahr ​
 +bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für
 + die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende 
 +des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung ​
 +einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon 
 +abweichender Abrechnungszeitraum - etwa die jährliche Heizperiode - 
 +zugrunde liegt. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=814e998175f73272564ded6d49225c9c&​amp;​nr=44102&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 30. April 2008 - VIII ZR 240/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u44"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 44 -->
 +<​h3>​45. Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit ​
 +der Betriebskostenabrechnung bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und 
 +Verbrauchsangaben</​h3>​Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen ​
 +abzurechnen,​ ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung
 + eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen ​
 +erforderlich,​ weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre
 + ​Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres ​
 +erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im 
 +Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen ​
 +zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, ​
 +berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=b1807d645744f5d0b4df85d4c53ce2e0&​amp;​nr=44085&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u45"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 45 -->
 +<​h3>​46. Differenzberechnung bei Wärmeversorgung unterschiedlicher Nutzergruppen</​h3>​Eine
 + ​Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der 
 +Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten ​
 +Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen ​
 +vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil ​
 +einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der 
 +anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, 
 +dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe ​
 +abgezogen wird. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=88cb9c507a19556b0d4580e876ff0550&​amp;​nr=44905&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u46"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 46 -->
 +<​h3>​47. Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung</​h3>​Die ​
 +Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
 + ​gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit ​
 +andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der
 + Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen ​
 +Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den 
 +Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die 
 +abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen ​
 +oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil ​
 +an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche ​
 +Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Allgemein verständliche ​
 +Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. Auf die Ausschlussfrist
 + des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB (Hemmung ​
 +der Verjährung durch Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens) nicht 
 +entsprechend anwendbar. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=61ecea5845b8a925b9fb322b0f4d081f&​amp;​nr=46362&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/​07</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u47"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 47 -->
 +<​h3>​48. Zur Einhaltung der Abrechnungsfrist genügt rechtzeitige Absendung nicht</​h3>​Auch
 + bei einer Versendung auf dem Postweg genügt die rechtzeitige Absendung ​
 +einer Betriebskostenabrechung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 BGB 
 +geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr. Erforderlich hierfür ist 
 +vielmehr, dass die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist 
 +zugegangen sein muss. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=45ad01b0a5c219e61a79d1e4950b3f27&​amp;​nr=47328&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/​08</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u48"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 48 -->
 +<​h3>​49. Keine Aufzugskosten für nicht in dem vom Mieter bewohnten Gebäude befindliche Aufzüge</​h3>​Eine
 + ​formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag,​ durch die ein
 + ​Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem 
 +seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem 
 +anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen. ​
 +Eine solche Regelung ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=7be7812af275bc4203c768b4612ff2ba&​amp;​nr=47998&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 128/​08</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u49"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 49 -->
 +<​h3>​50. Kosten für Frisch- und Schmutzwasser dürfen in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden</​h3>​Der
 + ​Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der 
 +Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen ​
 +und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich ​
 +nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=c97b6d3cc3c5a710d6ce59c92b060410&​amp;​nr=48934&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/​08</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u50"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 50 -->
 +<​h3>​51. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen zusammengefasst abgerechnet werden</​h3>​Der
 + ​Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in 
 +einer Summe unter der Kostenposition "​Versicherung"​ abrechnen. Für die 
 +Kontrolle, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und 
 +Haftpflichtversicherung in abgerechneter Höhe tatsächlich angefallen ​
 +sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten aufteilen, steht
 + dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=8650d90a5bf6af5a49cb3c5bf7be9ce4&​amp;​nr=49563&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/​08</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u51"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 51 -->
 +<​h3>​52. Betriebskostenabrechnung auf Basis von Soll-Vorschüssen formell wirksam</​h3>​Eine
 + ​Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien ​
 +vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich ​
 +vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell ​
 +wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt ​
 +sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=f48b745bb306e857d1a56d6cf4208bf2&​amp;​nr=49675&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/​08</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u52"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 52 -->
 +<​h3>​53. Umlage der Kosten der Öltankreinigung zulässig</​h3>​Der Vermieter
 + von Wohnraum darf die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den 
 +Mieter umlegen. Die Kosten der Öltankreinigung dürfen - ebenso wie etwa 
 +die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer 
 +Elektroanlage - grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt ​
 +werden, in dem sie entstehen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=85fd31a985ef1b39ffdb4fdd9fa7871d&​amp;​nr=49822&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/​08</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u53"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 53 -->
 +<​h3>​54. Wasserkosten verschiedener Nutzergruppen müssen nicht durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden</​h3>​Der
 + ​Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels ​
 +entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet,​ verschiedene ​
 +Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch
 + von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels ​
 +Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem 
 +Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=db198bc1382251b1db89452dbd128a81&​amp;​nr=50400&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteile vom 25. November 2009 - VIII ZR 69/​09</​em></​a><​a name="​u54"></​a>​ und <a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=157039cce05c463d018ddb231947ac9f&​amp;​nr=50399&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​VIII ZR 27/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 54 -->
 +<​h3>​55. Ordnungsgemäße Brennstoffkostenabrechnung erfordert nur 
 +summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen ​
 +Kosten</​h3>​Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten ​
 +erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür ​
 +angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit ​
 +dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, ​
 +sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden ​
 +Belegeinsicht vorbehalten. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=a6135c90d03268ce98933cc9a4cd4917&​amp;​nr=50864&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​Urteile vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/​08</​em></​a><​a name="​u55"></​a>,​ <a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=9a5bab0dba00fde821dcf783a96a28c0&​amp;​nr=50865&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​323/​08</​em>​ </​a><​a name="​u55"></​a>,​ <a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=ad8c3bb420d832fef48bb0fa3d245071&​amp;​nr=50866&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​und 324/​08</​em>​ <​br></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 55 -->
 +<​h3>​56. Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen ​
 +Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden ​
 +Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV (jetzt: §
 + 2 BetrKV) umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten ​
 +durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer 
 +Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten ​
 +bedarf es nicht.</​h3>​Zur Geltendmachung von Betriebskosten im 
 +preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der 
 +umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 
 +II. BV (jetzt: § 2 BetrKV) umschreibt und die Höhe der ungefähr zu 
 +erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten ​
 +Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf 
 +die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=74a77de3df73fa0a905bc85eaa0e648e&​amp;​nr=50901&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u56"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 56 -->
 +<​h3>​57. Betriebskosten-Nachzahlungsanspruch auch gegenüber einem von mehreren Mietern durchsetzbar</​h3>​Ein
 + ​Vermieter kann auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten von einem 
 +Mieter verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch ​
 +genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung ​
 +zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=57301900cdd76e54a5ac090c2c8b7d72&​amp;​nr=52052&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u57"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 57 -->
 +<​h3>​58. Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden</​h3>​Ein
 + ​Wohnungsmieter muss eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte ​
 +Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen ​
 +Zwölf-Monats-Frist erheben, wenn er die der Sache nach gleiche ​
 +Einwendung schon gegenüber früheren Betriebskostenabrechnungen geltend ​
 +gemacht hat. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=05588bc1d50a1a1e0e5d89fc4e0002d3&​amp;​nr=52252&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 185/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u58"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 58 -->
 +<​h3>​59. Mieter muss Installation eines zusätzlichen Messgerätes zur Erfassung des Wärmeverbrauchs dulden</​h3>​Beabsichtigt
 + der Gebäudeeigentümer,​ eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung ​
 +des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines 
 +zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach §
 + 4 Abs.2 Satz 1 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=705739965835a212cfb5e2a091fa76c0&​amp;​nr=52469&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 170/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u59"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 59 -->
 +<​h3>​60. Anpassung der Vorauszahlungen auch bei Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist möglich</​h3>​Die
 + ​Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der 
 +Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen. Über den 
 +Nachforderungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hinaus sieht das 
 +Gesetz keine weiteren Sanktionen für die verspätete Abrechnung vor. Auch
 + bei Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist können die Vorauszahlungen auf
 + ​Grundlage der verspäteten Abrechnung angepasst werden. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=7070548bb772075331e0358acaa709c6&​amp;​nr=52634&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u60"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 60 -->
 +<​h3>​61. Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit</​h3>​Bei
 + einer Betriebskostenabrechnung,​ in der mehrere Gebäude oder 
 +Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach 
 +Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst
 + ​werden,​ betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten ​
 +unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten ​
 +maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben ​
 +zutreffen, nicht die ("​formelle"​) Wirksamkeit,​ sondern (nur) die 
 +("​inhaltliche"​) Richtigkeit der Abrechnung. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=443083e19255c0771bb77788d2e0cdfa&​amp;​nr=52801&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u61"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 61 -->
 +<​h3>​62. Erläuterung einer Betriebskostenabrechnung und Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung</​h3>​a.
 + ​Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung,​ damit sie 
 +nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden ​
 +Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen,​
 + die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der 
 +Abrechnungsfrist – erteilt hat, zum Beispiel im Mietver-trag,​ in einer 
 +vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. b. Bei der 
 +Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu 
 +Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für
 + die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu 
 +stellenden Mindestanforderungen,​ wenn durch die gewerbliche Nutzung ein 
 +erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher ​
 +Vorwegabzug geboten ist. c. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten ​
 +eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem 
 +Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche ​
 +Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist 
 +hinsicht¬lich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die
 + ​konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der
 + ​gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen;​ die in einem 
 +Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht 
 +maßgeblich.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=58645e665b1b2a85513a670ad08075a6&​amp;​nr=53337&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u62"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 62 -->
 +<​h3>​63. Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl</​h3>​Eine
 + ​Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam,
 + weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist. Die 
 +Nachvollziehbarkeit – und damit die formelle Wirksamkeit – einer 
 +Betriebskostenabrechnung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich
 + aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im 
 +Einzelnen ermittelt hat. Dieser Angabe bedarf es auf der formellen Ebene
 + ​nicht.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=f6e99d92f6bb4dc72d408b34f487704c&​amp;​nr=53574&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 15. September 2010 – VIII ZR 181/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u63"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 63 -->
 +<​h3>​64. Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen
 + ​entfällt bei formell ordnungsgemäßer und inhaltlich richtiger ​
 +Betriebskostenabrechnung</​h3>​Macht der Mieter den Anspruch gegen den 
 +Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüs-se auf Betriebskosten, ​
 +über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2
 + BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die 
 +Wirkung der Auf-rechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine
 + ​wirksame Betriebskostenabrech-nung erteilt und der Mieter hiernach ​
 +Betriebskosten schuldet.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=dbd8660501775a3aeb5a0fdb8f5ecd1b&​amp;​nr=53757&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u64"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 64 -->
 +<​h3>​65. Grundgebühren und Zählermiete können „im Normallfall“ nach dem erfassten Wasser-verbrauch umgelegt werden</​h3>​a)
 + § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der 
 +Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem 
 +die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, 
 +einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also 
 +auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete ​
 +unab-hängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz
 + ​findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen ​
 +Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren ​
 +Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die 
 +auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden ​
 +können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch ​
 +anfällt. b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in 
 +Kursivschrift wiedergegebene Klausel "​Frisch-/​Kaltwasser wird, soweit ​
 +der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der
 + ​Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie 
 +wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchs-menge umgelegt)."​
 + der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht 
 +stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der 
 +Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht 
 +beachtet. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=05b9166f745bcd365cb2368e2281682a&​amp;​nr=53847&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u65"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 65 -->
 +<​h3>​66. Vermieter preisfreien Wohnraums ist grundsätzlich berechtigt, ​
 +für die Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude zu einer 
 +Abrechnungseinheit zusammenzufassen</​h3>​Sofern vertragliche Abreden dem 
 +nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der 
 +Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, ​
 +mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende
 + ​Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer 
 +Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur 
 +hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein 
 +unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende ​
 +Abrechnung besteht.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=bba877a5ba2d9406eeb40ae3e87a19a9&​amp;​nr=53877&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u66"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 66 -->
 +<​h3>​67. Verwendung eines nicht geeichten Wasserzählers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung</​h3>​a)
 + Ist im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige ​
 +Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs ​
 +vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der 
 +Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch
 + ​zutreffend erfasst worden ist. b) Beruhen die in der 
 +Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung ​
 +eines geeichten Messgeräts,​ spricht die tatsächliche Vermutung dafür, ​
 +dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. c) Den
 + von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten
 + kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der
 + ​Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur 
 +Überzeugung des Tatrichters nachweisen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=744bbf198e099aa3981fed3a20f6e97e&​amp;​nr=54588&​amp;​pos=4&​amp;​anz=13"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 17. November 2010 – VIII ZR 112/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u67"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 67 -->
 +<​h3>​68. Korrektur einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung trotz vorbehaltlosem Saldenausgleich</​h3>​Die
 + ​vorbehaltlose Erstattung eines aus der Betriebskostenabrechnung ​
 +folgenden Guthabens der Mieter stellt für sich genommen kein 
 +deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar. Der Vermieter ​
 +ist nicht daran gehindert, eine versehentlich falsche ​
 +Betriebskostenabrechnung auch nach bereits erfolgtem vorbehaltlosen ​
 +Saldenausgleich innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 
 +und 3 BGB zu korrigieren.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=810e3cff7029d3d4a3cce0749ba476f7&​amp;​nr=54957&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 296/​09</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u68"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 68 -->
 +<​h3>​69. Mieter muss Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten geltend machen</​h3>​Der
 + ​Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer
 + ​Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit 
 +Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind.
 + <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=9090e7ed87206c9df107673a57d86d5b&​amp;​nr=54990&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 148/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u69"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 69 -->
 +<​h3>​70. Zugang einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung setzt Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang</​h3>​Der
 + ​Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden ​
 +Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 
 +Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der 
 +Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der 
 +Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller ​
 +Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=497178c9ee51843929a735a8e68a31c6&​amp;​nr=55226&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 8. Dezember 2010 –VIII ZR 27/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u70"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 70 -->
 +<​h3>​71. Mehrere Häuser dürfen zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden</​h3>​Mehrere
 + ​Häuser dürfen bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer 
 +Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden, wenn diese über einen 
 +gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden. Das gilt auch, wenn der 
 +Mietvertrag hierüber keine Regelung enthält.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=c060ed0e4c9580bf30ff54484266ed64&​amp;​nr=55391&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 151/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u71"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 71 -->
 +<​h3>​72. Mietminderung bei Betriebskostenabrechnung berücksichtigen</​h3>​Bemessungsgrundlage
 + einer Mietminderung gemäß § 536 BGB ist die Miete einschließlich aller 
 +Nebenkosten (Bruttomiete). Bei der Betriebskostenabrechnung muss eine 
 +gerechtfertigte Mietminderung berücksichtigt werden.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=f824cc006d49d9d37fd89f01b9a8906d&​amp;​nr=56106&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 13. April 2011, Az.: VIII ZR 223/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u72"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 72 -->
 +<​h3>​73. Keine Korrektur einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrech nungsfrist</​h3>​Der
 + ​Vermieter darf nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz
 + 3 BGB auch dann keine Nachforderungen mehr stellen, wenn in der 
 +ursprünglichen,​ inhaltlich fehlerhaften Nebenkostenabrechnung zugunsten ​
 +des Mieters ein Guthaben ausgewiesen wurde.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=aab8af8c53bde02b784c59452a75900d&​amp;​nr=56716&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 3. Mai 2011 – VIII ZR 139/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u73"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 73 -->
 +<​h3>​74. „Auf den ersten Blick“ erkennbarer Fehler bei der Betriebskostenabrechnung</​h3>​Unterläuft
 + dem Vermieter bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein dem 
 +Mieter „auf den ersten Blick“ erkennbarer Fehler, kann der Mieter nach 
 +Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert sein, sich auf den Ablauf der
 + ​Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu berufen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=cc32c0bde64ae2b389a8580a661577ac&​amp;​nr=56263&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 133/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u74"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 74 -->
 +<​h3>​75. Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nach einer Betriebskostenabrechnung</​h3>​Nach
 + einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen ​
 +auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode ​
 +abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Eine Anpassung der 
 +Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.<​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=70f892cfa928739cf3b3389635d0a15c&​amp;​nr=56581&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 271/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u75"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 75 -->
 +<​h3>​76. Betriebskostenabrechnung trotz fehlender Umlagevereinbarung oder Vereinbarung einer Pauschale nicht formell unwirksam </​h3>​Die
 + ​(vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten,​ für die es an einer 
 +Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, 
 +führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formalen ​
 +Gründen. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig ​
 +angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt 
 +Ist-Vorauszahlungen. <​br><​br><​a href="​http://​juris.bundesgerichtshof.de/​cgi-bin/​rechtsprechung/​document.py?​Gericht=bgh&​amp;​Art=en&​amp;​sid=367f238045f75bf896eee75e1bc976bf&​amp;​nr=56760&​amp;​pos=0&​amp;​anz=1"​ target="​_new"><​em>​BGH,​ Urteil vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 240/​10</​em>​ <​br></​a><​br><​a name="​u76"></​a><​br><​!-- END Urteile --><​!-- Urteil 76 --> <!-- INHALT - ENDE --><​br></​td></​tr></​tbody></​table><​!-- NACH OBEN --><​table cellspacing="​0"​ cellpadding="​0"​ border="​0"​ width="​100%">​
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bgh_urteile_teil1.txt · Zuletzt geändert: 2017/06/26 20:37 (Externe Bearbeitung)