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jahrgang_2005_ausgabe_01_artikel_03

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jahrgang_2005_ausgabe_01_artikel_03 [2017/02/27 22:09] (aktuell)
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 +===Aus der Praxis für die Praxis===
 +====Hauswartkosten und Arbeitszeitnachweise?​====
 +Hauswarte oder Hausmeister sind für viele Mieter Repräsentant ihres Vermieters vor Ort und erster Ansprechpartner in unterschiedlichsten Lebenslagen. Ihre Bedeutung für das Vermieter-Mieter-Verhältnis wird z.B. in Wohnzufriedenheitsanalysen immer wieder unterstrichen. Klar ist, dass bei der Fülle von Aufgaben und angesichts der gerade in letzter Zeit gestiegenen Anforderungen an die Sozialkompetenz der Hauswarte nicht al­le von ihnen verursachte Kosten als Betriebskosten umgelegt werden können. Kosten für    Leistungen, die sie im Bereich der Instandhaltung oder der Verwaltung erbringen - hierzu gehört z.B. auch das organisierte Ab­halten von Mietersprechstunden oder das spontane Gespräch mit alleinste­henden älteren Mietern -, sind nach der Definition von § 1 Abs. 2 und § 2 Nr. 14 BetrKV keine umlagefähigen Hauswartkosten. In der Praxis resultiert daraus häufig das Problem der richtigen Zuordnung oder Aufteilung der einheitlich entstandenen Hauswart-
 +kosten in umlagefähige Betriebskosten und nicht umlagefähige Instandhal­tungs- bzw. Verwaltungskosten. An dieser Stelle stellt sich die Frage, wie eine sachgerechte und den Gegebenhei­ten ,,vor Ort" Rechnung tragende Zuordnung auf die einzelnen Kostenbereiche erfolgen sollte. Auch hierfür gelten die Grundregeln des § 556 Absatz 3 BGB. Danach ist bei der Ermittlung und Weiterberechnung von Betriebskosten der ,,Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten"​. Gemäß.13 § 556a Absatz 1 BGB ,,sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen."​ Über eine ,,​Vorverteilung"​ auf  einzelne Kostengruppen hat der Gesetzgeber keine eindeutige Regel geschaffen. Allenfalls könnte § 242 BGB gelten, ​ nachdem ​ auch hier die Grundsätze einer ,,Leistung nach Treu und Glauben"​ zu beachten sind.
 +In diesem Zusammenhang werden wiederholt Stundenaufzeichnungen von den Hauswarten gefordert, um die durch ihre Beschäftigung entstehenden Gesamtkosten entsprechend millimetergenau zuzuordnen. Dieses mag zunächst auf den ersten Blick über­zeugend klingen, bei näherem Hinsehen jedoch treten bei einer derartigen Verfahrensweise viele Einzelfragen auf: Wie soll verfahren wer- den,  wenn  ein Hauswart Streubesitz betreut und er bei der haus­wartlichen Betreuung von Wohnanlagen nicht unerhebliche Wegezeiten zurückzulegen hat, um eben ,,​Hauswart-Betriebskosten"​ wahrnehmen zu können? Wie sind die Kosten für diese Wegezeiten einzelnen Betriebskosten­ Abrechnungseinheiten zuzuordnen?
 +Wie soll ein fur mehrere Wohnanlagen (Betriebskosten-Abrechnungseinhei­ten) ​ tätiger Hauswart seine Leistungen abgrenzen, wenn die Grundstücksgrenzen zwischen den Wohnanlagen nicht markiert sind?
 +Erzeugt möglicherweise eine minutiöse Aufzeichnung von Einzeltätigkeiten in diversen Abrechnungseinheiten nicht eine Scheingenauigkeit?​
 +Unter dem Aspekt ​ einer  angemessenen und den Grundregeln von  Treu und Glauben entsprechenden Erfassung und Verteilung der insgesamt für die Beschäftigung von Hauswarten anfallenden Gesamtkosten wäre daher möglicherweise die beispielhafte ​ Arbeitszeiterfassung der Hauswarte für einen bestimmten ​   Referenzzeitraum sinnvoll, der einigermaßen verlässlich das typische regelmäßig wiederkehrende Aufgabenspektrum des Hauswartes widerspiegelt. Das konnte z.B.  über ein Jahr verteilt jeweils ein Monat eines Quartals für einzelne Hauswartbezirke sein. Ergeben sich im Zeitablauf danach keine gravierenden Veränderungen,​ könnte dieses die Basis für eine sach­gerechte Ermittlung der umlagefähigen Hauswart-Betriebskosten und ihre Ver­teilung auf verschiedene Abrechnungseinheiten sein.
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jahrgang_2005_ausgabe_01_artikel_03.txt · Zuletzt geändert: 2017/02/27 22:09 (Externe Bearbeitung)