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jahrgang_2005_ausgabe_04_artikel_01

Unterschiede

Hier werden die Unterschiede zwischen zwei Versionen gezeigt.

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jahrgang_2005_ausgabe_04_artikel_01 [2017/02/27 22:08] (aktuell)
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 +===Betriebskostensenkung durch Luftbildüberfliegung===
 +====Betriebskostensenkung durch Luftbildüberfliegung====
 +Die Nassauische Heimstätte GmbH in Frankfurt hat gute Erfahrungen mit der Luftbildüberfliegung ihrer Liegenschaften gemacht.
 +BK aktuell sprach hierüber mit Dipl.-lng,. Landschaftsarchitekt Michael Mayer-Marczona (48) - Leiter des Fachbereichs AuBenanlagen - und Dipl.-Betriebswirt (FH) Alexander Wagner (37)- Leiter des Fachbereichs MieterbezogenesRechnungswesen.
 +BK aktueii: Was waren die ausschlaggebenden Gründe für die Luftbildüberfliegung ​ lhrer Liegenschaften?​
  
 +Mayer-Marczona: ​
 +Als ich l989  in das Unternehmen kam, gab es keine verlässlichen Massenangaben über die zu pflegenden Freianlagenflächen. Die bekannten Flächenangaben beruhten zum Teil auf Überlieferungen aus alten Verträgen oder nicht nachvollziehbaren Aufmassen aus dr Entstehungszeit einzelner Siedlungen.
 +In den 50er-Jahren wurde einmal pauschal das Verhältnis von Rasen-, Pflanz-, und befestigten Flächen mit 80/16/4 festgelegt. Die zu  pflegende Freifläche wurde daraus resultierend nur mit einer qm-Angabe be­auftragt.
 +Wagner: ​
 +Ebenso verhielt es sich bei den StraBenreinigungs- und Winterdienstleistungen. Auch hier beruhte die Beauftragung auf ,,​historischen"​ AufmaBen, die nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten entsprachen und angepasst werden müssten.
 +BK aktueii: Wie sind Sie anschlieBend mit den Luftbildern,​ bzw. den daraus resultierenden Daten umgegangen? Gab es Oberraschungen?​
 +Mayer-Marczona:​ Zuerst einmal haben wir die durch  die  Befliegung und Luftbildauswertung gewonnenen Daten bzw. Massenangaben unseren Gartenpflegevertragen gegenübergestellt. Dadurch haben wir Liegenschaften ermittelt, wo es zu erheblichen ​  ​Differenzen ​  ​zwischen tatsächlicher und bisher beauftragter Pflegefläche kam. Es gab z. B. Liegenschaften,​ wo steile bewaldete Böschungen in der Pflegefläche enthalten, de facto aber nicht zu pfle­ gen waren. Ebenso ein angrenzendes Waldstück als  Baulandbevorratung in  einer  Offenbacher ​ Siedlung. Wir fanden auch Liegen­schaften wo die zu pflegenden Freifläche größer war als die tatsächliche Grundstücksfläche inklusive der Gebäude. Der zweite Schritt war die sofortige Änderung der bestehenden Gartenpflegeverträge indem wir  die  Pflegeflächen ​ in Vegetationsflächen (Rasen- und Pflanzflächen),​wassergebundene Trennflächen und befestigte Flächen differenzieren.
 +BK aktuell: Wie haben sich die Luft­bildüberfliegungen auf die Betriebs­kosten ausgewirkt?
 +
 +Mayer-Marczona:​ Der in den alten Pflegeverträgen gültige Mischpreis über alle Flächenanteile wurde ent­sprechend der einzelnen Pflegeflächen differenziert. ​   Dieser ​  ​Schritt wurde im laufenden Vertrag durch kurzfristige Verhandlungen mit den Vertragsfirmen vollzogen. Die erzielte Betriebskosteneinsparung belief sich allein dabei auf ca. l5 - 20% der Gartenpflegekosten,​ in etwa die Höhe der Befliegungs- und Auswertungskosten. Eine vollständige Neuausschreibung der Gartenpflegearbeiten,​ nun mit der beschriebe­nen Differenzierung der Pflegeflächen,​ brachte zum Jahreswechsel 2004 / 2005 eine weitere Kosten­senkung von ca. 40% -  im übrigen bei einem erhöhten Pflegeumfang. Wir führen dies zum Einen sicherlich auch auf die allgemeine Marktsituation zurück, auf der anderen Seite war den Bietern mit den nachvollziehbaren und nachprüfbaren Flächenangaben eine deutlich bessere Angebotskalkulation möglich.
 +BK aktuell: Haben die Luftbildüberfliegungen ggf. zu einem Neu-Zu­schnitt von Bewirtschaftungsflächen geführt? Mayer-Marczona:​ Ein Problem in der Darstellung unserer Gartenpflegekosten gegenüber unseren Mietern war der zu groBe Zuschnitt unserer Pflegegebiete. Mit dem nun zur Verfügung stehendem umfangreichen Kartenmaterial (,,​Plots"​) und Luftbildern unseres Bestandes waren  wir in der Lage, räumlich eng zusam­menhängende Pflegegebiete über mehrere Verwaltungseinheiten zu bilden und vor allen Dingen auch nachvollziehbar darzustellen.
 +Wagner: Abrechnungstechnisch werden die Gartenpflegekosten eines Pflegegebietes auf die darin enthaltenen Liegenschaften (= Abrechnungseinheiten) im Verhältnis der Wohnflächen vorverteilt. Hierdurch wird erreicht, dass sämtliche Liegen­schaften eines Pflegegebietes wohn­flächenabhangig an den Pflegekos­ten beteiligt werden. Erst im zweiten Schritt erfolgt die Kostenverteilung innerhalb der Abrechnungseinheiten auf die Mieter gemäB dem verein­barten Verteilungsschlüssel. Letztendlich werden ​ sämtliche ​ Mieter, die an den Freiflächen partizipieren,​ auch wohnflächenanteilig mit Kosten belastet.
 +BK aktuell: Wie haben sich diese Er­gebnisse auf die Betriebskostenab rechnung ausgewirkt? Gab es Probleme mit Mietem? Wagner: Grundsätzlich hat sich die erreichte Kostensenkung natürlich positiv ausgewirkt. Erhöhte Nach­fragen gab es dort, wo es durch die Umverteilung der Kosten wegen der neuen Pflegegebiete zu Kostenstei­gerungen kam. Wie auch bei der Umstellung auf einen verbrauchsab­hängigen VerteilungsmaBstab,​ z.B. bei   ​den ​ Wasserkosten, ​ führte ​ die gerechtere Kostenverteilung bei ei­nigen Liegenschaften - trotz gesunkener Kosten im Zuge der Neuaus­schreibung - nicht zwangsläufig zu einer Kostensenkung. Dennoch ha­ben die zwischenzeitlich geführte n Gespräche gezeigt, dass die Mieter unsere Argumentation zum räumlichen Zusammenschluss einzelner Liegenschaften in einem Pflegege­biet aufgrund der aussagekräftigen und aktuellen Pläne besser nachvollziehen und letztendlich auch akzeptieren können.
 +BK aktuell: Ist das nur etwas fur groBe Untemehmen oder  ist  das  auch für kleine Untemehmen darstellbar?​ Würden Sie es auch anderen Unternehmen ​ empfehlen? Mayer-Marczona:​ Empfehlen kann ich nur  jedem  Unternehmen ​ sich um nachvollziehbare und  unstritti­ge Grundlagen einer Ausschreibung oder eines Vertragsabschlusses zu kümmern. Ob dies den Aufwand einer Befliegung und eines luftbild­gestützten Katasters seiner Liegenschaftsflächen ​ rechtfertigt, ​  kann ich fur fremde Unternehmen nicht beantworten. Sicherlich sind die Fixkosten einer Befliegung erst einmal relativ hoch. Fur kleinere Unternehmen lohnt es sich vielleicht ​ auch, sich  bei kommunalen Befliegungen,​
 +z. B. fur städtische Versiegelungs­kataster,​ anzuhängen oder mit an­ deren Wohnungsunternehmen zu kooperieren.
 +BK aktuell: Hat sich der Aufwand gelohnt, schlieBlich bleiben die Kosten der Luftbildüberfliegungen bei Ihnen hängen, während die Mieter davon profitieren?​ Wagner: Vordergründig hat natür­lich der Mieter den Hauptnutzen,​ da die Gartenpflegekosten gesenkt und gerechter verteilt werden konnten. Aber auch wir als Vermieter profitieren von den Kostensenkungen. SchlieBlich konnen dadurch unvermeidliche Kostensteigerungen , insbesondere bei öffentlich administrierten Kostenarten,​ wie Grundsteu­ern,​ Müll-, Wasser- und Kanalgebühren,​ und bei den Heizkosten leichter kompensiert werden. Als Unternehmen sehen wir unsere Vorteile darüber hinaus in einer besseren Rechtssicherheit bei strittigen Fragen zur Nebenkostenabrechnung.
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jahrgang_2005_ausgabe_04_artikel_01.txt · Zuletzt geändert: 2017/02/27 22:08 (Externe Bearbeitung)