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jahrgang_2006_ausgabe_03_artikel_08

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jahrgang_2006_ausgabe_03_artikel_08 [2017/02/27 22:09] (aktuell)
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 +===Betriebskostenumlage bei  Wohnungsleerstand===
 +====BGH zur Betriebskostenumlage bei  Wohnungsleerstand====
 +Wenn die (,,​kalten"​) Betriebskosten vereinbarungsgemäB nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallen­ den Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch fur verbrauchsabhängige Betriebskos­ten,​ die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mie­ter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen. Dieses hat der BGH mit Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 -  entschieden.
  
 +In  seiner ​ Begründung ​ führt ​  der BGH u. a. aus, dass die  Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüs­sels für die Umlegung der Betriebs­kosten -  abgesehen ​ von  der  Ausnahmeregelung des § 556a Abs. 2 BGB - nur im Wege einer Vertrags­änderung zulässig ist, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf. Als Voraussetzung fur einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsände­rung können die Bestimmungen über eine Störung der Geschäftsgrundla­ge (§ 313 BGB) und der allgemeine Grundsatz ​ von  Treu  und   ​Glauben (§ 242 BGB) in Betracht kommen. Beides sah der BGH angesichts eines Leerstands geringen Umfangs oder kurzer Dauer als nicht  gegeben ​ an (z. B. stand im April 2005 nur  eine der insgesamt 35 Wohnungen vorübergehend leer).
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 +Offen gelassen hat der BGH jedoch die Frage, ab wann Wohnungsleerstände zu einer Störung der Geschäftsgrundlage und damit zu einem Anspruch auf Vertragsänderung führen können.
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 +Nach SterneI können z. B.verbrauchs­abhängige Betriebskosten,​ fur die ein flächenbezogener UmlagemaBstab vereinbart ist, nur unter ganz engen Voraussetzungen nach vermieteter Fläche umgelegt werden. Es müsse ein erheblicher strukturbedingter Leerstand von mindestens 20 Pro­zent vorliegen, den der Vermieter nicht zu vertreten habe (Auswirkungen von Leerstand auf Mietverhält­nisse,​ WOHNUNGSWIRTSCHAFT UND MIETRECHT 2003, S. 243 ff.).
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 +inhalt
jahrgang_2006_ausgabe_03_artikel_08.txt · Zuletzt geändert: 2017/02/27 22:09 (Externe Bearbeitung)