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Wartungsarbeiten nutzen vor allem den Mietern

Wartungsarbeiten nutzen vor allem den Mietern

Im April fand auf dem Verbandstag des Landesverbandes Mecklenburg- Vorpommern des Deutschen Mieterbundes in Warnemünde eine Podiumsdiskussion zu dem Thema „Umlagen, Umlagen, Umlagen! Graffitibeseitigung, Druckprüfung von Gasrohren, Funktionsfähigkeit von Elektroleitungen, Wartungskosten für „Dies und Das“ – kein Ende der Umlagemöglichkeiten in Sicht! Brauchen wir ein neues Betriebskostenrecht?“ statt. Angesichts explodierender Energiepreise und nach wie vor stärker als Lebenshaltung und Mieten steigender– vor allen Dingen öffentlicher – Abgaben – beide Kostenblöcke machen bereits über 70 Prozent der gesamten Betriebskostenbelastung aus – fragt man sich: „Haben die keine anderen Sorgen?“ Die über die „Sonstigen Betriebskosten“ umgelegten Wartungskosten haben dagegen einen Anteil von maximal drei bis fünf Prozent! Bei der Themenwahl des Mieterbundes schwingt im Unterton ein gewisses Misstrauen gegenüber Vermietern hinsichtlich ihres „Erfindungsreichtums“ bei den Wartungskosten mit. „Erfindungsreich“ sind in diesem Zusammenhang nicht die Vermieter, sondern der Gesetz- und Verordnungsgeber. Beispiele: Wartung von Spielplatzgeräten, Einbau von Rauchwarnmeldern, E-Check bei Elektroleitungen. Grundsätzlich, insbesondere aber in Leerstands-geprägten Märkten, hat doch kein Vermieter Interesse daran, seinen Mietern mehr Betriebskosten zuzumuten als unbedingt erforderlich. Zusätzlich verpflichtet der Gesetzgeber ihn, bei der Abrechnung und Veränderung der Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§§ 556 Abs. 3 Satz 1, 560 Abs. 5 BGB). Viele Vermieter unternehmen deshalb auch vielfältige Bemühungen im Bereich des Betriebskostenmanagements. Beispiele hierfür sind u. a. das Betriebskosten- Benchmarking nach Geislinger Konvention, erfolgreiches Abfallmanagement z. T. mit externen Dienstleistern, optimierte Bewirtschaftungsverträge durch effektives Vertrags-Controlling oder auch Erzielung günstiger Konditionen durch Nachfragebündelung bei Strom- oder Gaskosten. Vermieter haben nach wie vor überhaupt kein Interesse, umlagefähige Wartungskosten zu „erfinden“, gleichwohl aber an einer korrekten Abgrenzung zu den Kosten der Instandhaltung. Hierzu ist ein Blick in die Betriebskostenverordnung – § 1 Abs. 2 Nr. 2 – ganz hilfreich: Danach gehören nicht zu den Betriebskosten die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Klar ist allerdings auch, dass nicht alles, was als „Wartung“ bezeichnet wird (Beispiel: Fensterwartung, s. Beitrag „Fenster – Wartungskosten umlagefähig? auf der gegenüberliegenden Seite), auch als Betriebskosten umgelegt werden kann. Letztendlich kommt die Wartung aber vor allem den Mietern zugute: Sie erhöht ● die Abrechnungsgerechtigkeit (Einbau wohnungsweiser Wasserzähler: Wartung, Eichung der Zähler usw.), ● den Komfort (automatische Regelungsanlagen für Heizung, Lüftung, Warmwasserversorgungsanlagen, u. a.), ● die persönliche Sicherheit (Einbau von Rauchwarnmeldern, Maßnahmen des TÜV beim Betrieb von Aufzugsanlagen, Überprüfung von Spielgeräten, Überprüfung von Blitzschutzanlagen, CO2-Warnanlagen, Feuerlöschern und Feuerlöschanlagen, Notstromanlagen, Rauchabzugsanlagen – um nur einige zu nennen). Abgesehen von wünschenswerten formalen Erleichterungen für die Umlage von Wartungskosten als „Sonstige Betriebskosten“ brauchen wir in diesem Punkt jedenfalls kein neues Betriebskostenrecht. Carl Peter Blöckerinhalt

jahrgang_2008_ausgabe_02_artikel_05.txt · Zuletzt geändert: 2017/02/27 22:09 (Externe Bearbeitung)