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jahrgang_2008_ausgabe_04_artikel_04

Unterschiede

Hier werden die Unterschiede zwischen zwei Versionen gezeigt.

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jahrgang_2008_ausgabe_04_artikel_04 [2017/02/27 22:08] (aktuell)
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 +===Durchschnittswerte Betriebskosten=== 
 +====Sind Durchschnittswerte immer das Kriterium für weitergehende Handlungserfordernisse?​==== 
 +Seit Jahren haben wir nicht nur an 
 +dieser Stelle versucht, mit Praxistipps 
 +dem zum Teil überproportionalen 
 +Anstieg der wohnungswirtschaftlichen 
 +Betriebskosten entgegenzuwirken. 
 +Über die „Geislinger Konvention“ 
 +als sehr effektives Verfahren zur 
 +Ermittlung optimaler Betriebskosten- 
 +Benchmarks, mit deren Hilfe zeitnah 
 +steuernd auf Betriebskosten Einfluss 
 +genommen werden kann, haben wir 
 +ebenfalls mehrfach berichtet. Neben 
 +einem wohlverstandenen Eigeninteresse 
 +sollten Aktivitäten in diesem 
 +Bereich auch zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebotes 
 +nach § 556 
 +Abs. 3 BGB nicht vernachlässigt werden. 
 +Dabei sollte gleichwohl unter 
 +Kosten-Nutzen-Betrachtungen analysiert 
 +werden, wie optimale Ergebnisse 
 +im Bereich der Betriebskostensteuerung 
 +sicher gestellt werden können. 
 +Dazu gehört zum Beispiel auch, sich 
 +zur Identifizierung von Auffälligkeiten 
 +beziehungsweise Abweichungen im 
 +„Betriebskosten-Ranking“ von den 
 +anonymen Kennwerten „Kosten je 
 +Quadratmeter Wohnfläche“ zu verabschieden. 
 +Dabei geht es darum, die 
 +Parameter in die Beurteilung festgestellter 
 +Betriebskostenhöhen einzubeziehen,​ 
 +die diese letztendlich auf 
 +der Kostenentstehungsseite bestimmen. 
 +Hier einige Beispiele:​ 
 +● Sind in den untersuchten Wohnanlagen 
 +bereits Wohnungswasserzähler 
 +installiert?​ Sie reduzieren die 
 +Kosten der Be- und Entwässerung 
 +durchschnittlich um bis zu 15 Prozent 
 +bis 18 Prozent. 
 +● Handelt es 
 +sich bei den 
 +Aufzugsanlagen 
 +um jüngere 
 +oder ältere 
 +Modelle und 
 +welche Leistungsumfänge 
 +und -intervalle 
 +umfassen die 
 +a b g e s c h l o s - 
 +senen Wartungsverträge?​ 
 +● Wie ist bei den Straßenreinigungskosten 
 +das Verhältnis zwischen Straßenfrontmeter 
 +und Wohnfläche?​ Wie 
 +viel Müllkapazität muss den Mietern 
 +permanent zur Verfügung gestellt 
 +werden, um eine Vermüllung der 
 +Wohnanlagen zu verhindern?​ 
 +● Wie ist für den Bereich der Gebäudereinigung 
 +das Verhältnis der zu 
 +reinigenden Flächen zu den Nutzflächen 
 +und welche Leistungsinhalte 
 +und -intervalle sehen die abgeschlossenen 
 +Serviceverträge vor? 
 +Bei Altenwohnanlagen führen die 
 +im Regelfall zusätzlich vorhandenen 
 +allgemeinen Verkehrsflächen (z. B. 
 +Gemeinschaftsräume) automatisch 
 +zu höheren Kosten je Quadratmeter 
 +Wohnfläche. 
 +● Gleiches gilt auch für den Bereich 
 +der Gartenpflegekosten. 
 +● Bei den Hauswartkosten ist grundsätzlich 
 +zu unterscheiden zwischen 
 +hauptberuflichen und nebenamtlichen 
 +Mitarbeitern. Darüber hinaus 
 +sind die Leistungsinhalte der Hauswartverträge 
 +in die Analyse einzubeziehen. 
 +● Welche Leistungen beauftragt 
 +das Wohnungsunternehmen bei 
 +den „Sonstigen Betriebskosten“ und 
 +rechnet seinen Mietern gegenüber 
 +ab? Eine interne Überprüfung der 
 +Angemessenheit der Betriebskosten 
 +könnte somit auf Basis nachstehender 
 +Ausgangsdaten in folgenden 
 +Arbeitsschritten durchgeführt werden: 
 +● Ermittlung der Durchschnittswerte 
 +„Kosten je Quadratmeter-Wohnfläche“ 
 +je Kostenart. 
 +● Clustering der kostenartenbezogenen 
 +Einflussfaktoren zu entsprechenden 
 +„Gruppenbildungen“ der 
 +Wohnanlagen des Unternehmens. 
 +● Bildung eines Rankings – aufoder 
 +absteigend – nach Kostendurchschnittswerten 
 +innerhalb jeder 
 +Gruppe. 
 +● Festlegung von Einzelwerten,​ bei 
 +denen weitergehende Prüfungen 
 +– gegebenenfalls vor Ort – erfolgen. 
 +Die diesen Werten zugrunde liegenden 
 +Verträge und/oder Gebührenbescheide 
 +sind dabei einzubeziehen. 
 +So lässt sich unter Kosten-Nutzen- 
 +Aspekten überflüssiger Aufwand 
 +in den Fällen vermeiden, in denen 
 +zunächst auffällige Werte durch die 
 +für diese Wohnanlagen geltenden 
 +Rahmenbedingungen plausibel werden. 
 +Sachgerecht ermittelte Vergleichswerte 
 +verhindern unnützen 
 +Aufwand und erhöhen die Effektivität 
 +der Betriebskostensteuerung. 
 +Carl Peter Blöcker, Hamburg.inhalt
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