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jahrgang_2009_ausgabe_04_artikel_07

Unterschiede

Hier werden die Unterschiede zwischen zwei Versionen gezeigt.

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jahrgang_2009_ausgabe_04_artikel_07 [2017/02/27 22:08] (aktuell)
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 +===Praxisgerechte BGH-Rechtsprechung=== 
 +====Praxisgerechte BGH-Rechtsprechung==== 
 +Nachdem der BGH mit zwei Urteilen 
 +im Februar 2008 zur Zulässigkeit 
 +der Abrechnung der Betriebskosten 
 +nach dem Abflussprinzip aus 
 +Vermietersicht eine sehr praxisgerechte 
 +Position eingenommen 
 +hatte (Urteile vom 20. Februar 
 +2008 – VIII ZR 27/07 und VIII ZR 
 +49/07), folgten in relativ kurzem 
 +Abstand im Jahr 2009 drei weitere 
 +– fast schon pragmatisch zu nennende 
 +– Urteile. 
 +Frisch- und 
 +Schmutzwasser in einer 
 +Summe 
 +Mit Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII 
 +ZR 340/08 – hat der BGH entschieden,​ 
 +dass eine zusammengefasste 
 +Abrechnung der in zwei verschiedenen 
 +Positionen der BetrKV aufgeführten 
 +Kosten der Wasserversorgung 
 +(Ziff. 2) und der Entwässerung 
 +(Ziff. 3) zumindest dann 
 +zulässig ist, wenn auch die Berechnung 
 +der Abwasserkosten an den 
 +Frischwasserverbrauch geknüpft 
 +ist und für beide Positionen der 
 +gleiche Umlagemaßstab zugrunde 
 +gelegt wird (hier: Wasserzähler). 
 +Diese Form der Abrechnung führt 
 +weder zu sachlichen Fehlern noch 
 +leidet dadurch die Nachvollziehbarkeit 
 +und Prüffähigkeit für den 
 +Mieter. 
 +Kosten der Sach- und 
 +Haftpflichtversicherung 
 +zusammengefasst 
 +abrechnen 
 +Am 16. September 2009 hat der 
 +BGH entschieden,​ dass der Vermieter 
 +die Kosten der Sach- und 
 +Haftpflichtversicherung in einer 
 +Summe unter der Position „Versicherung“ 
 +abrechnen darf (VIII ZR 
 +346/08). Danach genügt es, in der 
 +Betriebskostenabrechnung nach 
 +den Betriebskostenarten zu differenzieren,​ 
 +die jeweils unter einer 
 +Ziffer im Katalog der Anlage 3 
 +zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV 
 +zusammengefasst sind. Maßgeblich 
 +für die formelle Wirksamkeit 
 +einer Betriebskostenabrechnung 
 +ist die Nachvollziehbarkeit und 
 +Prüffähigkeit für den Mieter. Dieses 
 +ist für den Mieter auch dann 
 +gewährleistet,​ wenn der Vermieter 
 +eng zusammenhängende Kosten 
 +– wie hier die Kosten für die 
 +Sach- und Haftpflichtversicherung 
 +– in einer Summe zusammenfasst,​ 
 +ohne die auf die jeweilige Versicherungsart 
 +entfallenden Einzelbeträge 
 +anzugeben. Für die Kontrolle,​ 
 +ob für das Mietobjekt Kosten der 
 +Sach- und Haftpflichtversicherung 
 +in abgerechneter Höhe tatsächlich 
 +angefallen sind und wie sie sich 
 +auf die beiden Versicherungsarten 
 +aufteilen, steht dem Mieter die 
 +Möglichkeit der Belegeinsicht zur 
 +Verfügung. 
 +Abrechnung auf Basis 
 +von Soll-Vorschüssen 
 +Mit Beschluss vom 23. September 
 +2009 – VIII ZA 2/08 – hat der BGH 
 +entschieden,​ dass eine Abrechnung 
 +der Betriebskosten auf der Basis 
 +der zwischen den Parteien vereinbarten 
 +Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) 
 +anstatt der tatsächlich 
 +vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen 
 +(Ist-Vorschüsse) formell 
 +wirksam ist. Ob die vorgenommenen 
 +Abzüge der Höhe nach zutreffend 
 +angesetzt sind, betrifft die inhaltliche 
 +Richtigkeit der Abrechnung. 
 +Danach genügt eine Betriebs- und 
 +Heizkostenabrechnung auf Basis 
 +der vereinbarten Vorauszahlungen 
 +(Soll-Vorschüsse) den nach ständiger 
 +Rechtsprechung des Senats 
 +für eine formell ordnungsgemäße 
 +Abrechnung nach § 556 Abs. 3 
 +BGB genannten Mindestanforderungen:​ 
 +Zusammenstellung der 
 +Gesamtkosten,​ Angabe und Erläuterung 
 +der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,​ 
 +Berechnung des 
 +Anteils des Mieters sowie Abzug 
 +seiner Vorauszahlungen. 
 +Ob die vorgenommenen Abzüge 
 +der Höhe nach zutreffend angesetzt 
 +sind, betrifft jedoch nicht die 
 +formelle Wirksamkeit der Abrechnung,​ 
 +sondern deren inhaltliche 
 +Richtigkeit. Der durchschnittlich 
 +gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich 
 +nicht geschulte 
 +Mieter kann beim Abgleich der in 
 +die Abrechnung eingestellten mit 
 +den geleisteten Vorauszahlungen 
 +unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen 
 +zutreffend berücksichtigt 
 +sind. 
 +Anmerkung: Mit diesem Urteil 
 +bestätigt der BGH die in der 
 +unternehmerischen Wohnungswirtschaft 
 +vorherrschende Praxis 
 +der Betriebskostenabrechnung 
 +auf Basis vereinbarter Vorauszahlungen 
 +(Soll-Vorschüsse). Soweit 
 +Soll-Zahlungen in die Betriebskostenabrechnung 
 +eingestellt werden, 
 +empfiehlt sich ein entsprechender 
 +Hinweis in der Abrechnung,​ 
 +der sinngemäß wie folgt lauten 
 +könnte: 
 +„Die in der Betriebskostenabrechnung 
 +ausgewiesenen Vorauszahlungen 
 +sind die geschuldeten 
 +Vorauszahlungen (Soll-Vorauszahlungen). 
 +Sollten die von Ihnen 
 +tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen 
 +(Ist-Vorauszahlungen) niedriger 
 +sein, werden wir ein eventuell 
 +ausgewiesenes Guthaben mit der 
 +Differenz verrechnen.“inhalt
jahrgang_2009_ausgabe_04_artikel_07.txt · Zuletzt geändert: 2017/02/27 22:08 (Externe Bearbeitung)