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Fristbeginn bei unwirksamer Abrechnung

Kein Fristbeginn bei formell unwirksamer Abrechnung

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. Das hat der BGH mit Urteil vom 8. Dezember 2010 – VIII ZR 27/10 – entschieden. In dem entschiedenen Fall wies die Abrechnung formelle Mängel auf, weil in ihr ein Umlageschlüssel für die Gesamtkosten weder angegeben noch erläutert worden war. Dabei wurden bei zehn Positionen sieben verschiedene Flächenmaßstäbe für die Umlage zugrunde gelegt, bei den Kostenpositionen „Aufzug“ und „Hauswart“ sollte nur ein bestimmter Vomhundertsatz der angegebenen Fläche Berücksichtigung finden. Ohne nähere Erläuterung waren diese Verteilungsmaßstäbe für den Mieter nicht verständlich. Schon wegen dieser Mängel hielt der BGH die erteilte Abrechnung hinsichtlich der genannten zehn Positionen wegen fehlender Nachvollziehbarkeit für unwirksam. Mit seiner Feststellung, dass der Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung die Einwendungsfrist des Mieters gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Lauf setzt, hat der BGH eine bisher höchstrichterlich nicht geklärte Frage entschieden. Würde die Einwendungsfrist des Mieters auch mit dem Zugang einer formell unwirksamen Abrechnung in Gang gesetzt, würde die Ausgewogenheit der beiderseitigen fristgebundenen Pflichten in Frage gestellt und die den Vermieter treffenden Pflichten unangemessen auf den Mieter verlagert werden. Formelle Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen und unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können, führen allerdings nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung. In solchen Fällen ist der Mieter gehalten, seine Einwände innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung geltend zu machen. Das gilt z. B., wenn entgegen der vertraglichen Vereinbarung einer Pauschale dennoch über einzelne Betriebskosten abgerechnet wurde (BGH, Urteil vom 12. Januar 2011 – VIII ZR 148/10).inhalt

jahrgang_2011_ausgabe_02_artikel_08.txt · Zuletzt geändert: 2017/02/27 22:09 (Externe Bearbeitung)