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Gut besuchtes Panel auf der VNW-Arbeitstagung

Betriebskosten-Benchmarking als zentrales Steuerungsinstrument

Auf der diesjährigen Arbeitstagung des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) in Lübeck konnte Reinhard Zehl, Geschäftsführer der WohnCom GmbH Berlin, vor 110 Teilnehmern noch einmal für die Vorzüge des Betriebskosten-Benchmarking als Instrument zur Steuerung der Betriebskostenentwicklung werben. Seine wesentlichen Botschaften sind im Folgenden aufgeführt. Betriebskosten werden zum Problem Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft erfahren nicht die ihnen gebührende Beachtung. Deswegen werden sie überall da, wo sie stärker steigen als die Kaltmieten, von allein auf sich aufmerksam machen. Denn bei stagnierenden Einkommen und davon ausgehendem Druck auf die Gesamtmieten wird ein immer kleiner werdender Anteil der Kaltmiete zum echten Problem. In den letzten zwanzig Jahren ist der Anteil der Betriebskosten von etwa 20 % auf 30 % der Gesamtmiete gestiegen. Benchmarking Benchmarking ist der Vergleich von Kosten, Prozessen oder Verfahren mit dem Ziel, die Leistungslücke zum Klassenbesten zu schließen. In der Wohnungswirtschaft gibt es seit einigen Jahren das Betriebskosten- Benchmarking auf Basis der Geislinger Konvention. Dabei entstanden über die Jahre hinweg wertvolle Informationen über den Kostenverlauf, die Einflussgrößen für die Kostenhöhe, und somit eine Datenbasis die als „belastbar“ bezeichnen werden darf. Optimierung In den vergangenen zehn Jahren haben die Wohnungsunternehmen begonnen, gegenzusteuern. Müllgebühren, Aufzugswartungsverträge und vieles mehr wurden unter die Lupe genommen. In einigen Städten konnten so in den vergangenen Jahren viele Millionen Euro eingespart werden. Mit dem bundesweiten Betriebskosten-Benchmarking wurde nachgewiesen, dass durch intensive und flächendeckende Anstrengungen lokal eine Dämpfung des Kostenanstiegs gegenüber anderen Regionen erreicht wurde. Internes Betriebskosten-Benchmarking Zunächst führen die Anwender des Benchmarking-Verfahrens interne Vergleiche durch und betrachten die unterschiedlichen Gegebenheiten ihrer Objekte. Schon hierbei ist es möglich, „Kosten-Ausreißer“ zu finden und ggf. an den Ursachen zu arbeiten. Ein Nebeneffekt ist, dass eine ganz neue Sichtweise auf die Betriebskosten entsteht und für bestimmte Objekt-Typen oder Ausstattungsmerkmale erstmals so etwas wie Kennwerte entstehen, die als Orientierungsmerkmal (interne Benchmark) dienen können. Externes Betriebskosten-Benchmarking Im externen Vergleich können die Unternehmen sich anonym mit anderen Marktteilnehmern vergleichen und ermitteln, ob ihre eigene Entwicklung in etwa gleich läuft oder ob – und wenn ja, welche – Unterschiede es gibt. Das externe Benchmarking dient allen Teilnehmern dazu, regionale Kennwerte zu erarbeiten. An diesen kann abgelesen werden, welche Kostenhöhen unter welchen Bedingungen regional üblich sind bzw. in welchen Spannbreiten sich Kosten bewegen können. Die so gewonnenen Informationen können gut für weiträumige Kostensenkungsprojekte verwendet werden, wie Beispiele aus den Bereichen Müll und Aufzug zeigen. Geislinger Konvention Eine differenzierte Auswertung und Darstellung der Kosten ist nur mit viel Fleiß und vielen Beteiligten zu erreichen. Inzwischen werden bundesweit Daten von ca. 4 Mio. Wohnungen jährlich auf Basis der Geislinger Konvention ausgewertet. Das findet nach festen Regeln statt, die im Arbeitskreis Geislinger Konvention unter Federführung von Prof. Dr. Hansjoerg Bach, FRICS, verabschiedet wurden und stetig weiterentwickelt werden. Vorsprung durch Technik ? Betriebskostensenkungen entstehen nicht durch „smart metering“ oder durch monatliche Ablesung, eher ist das Gegenteil der Fall. Kostensenkung bzw. eine Dämpfung des Anstiegs erreicht man nur mit systematischer Vorgehensweise,Transparenz, Analyse, Maßnahmenplanung und -umsetzung. Eine gute Verbrauchsanalyse für Gebäude oder Nutzer braucht keine elektronischen Heizkostenverteiler oder Funkgeräte.Die praktische Seite Eine Teilnahme am internen oder externen Betriebskosten-Benchmarking ist nicht schwer. Auch gibt es durch Verbandskooperationen sehr preiswerte Nutzungs-Optionen und zusätzlich verschiedene Angebote der Dienstleister. Hilfe gibt es bei der Datenaufbereitung und Plausibilisierung der Kostenwerte, eine Schulung zur Nutzung des Benchmarking- Programms wird angeboten. Im Gegenzug für ihre Teilnahme erhalten die Wohnungsunternehmen ein Reporting-System, welches Antworten zu fast jeder Betriebskostenfrage ermöglicht und aussagefähige Grafiken z.B. für die Mieterkommunikation oder Berichterstattung für die Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat erzeugt. Sucht ein Mitarbeiter die Betriebskosten eines bestimmten Objektes, so können diese in wenigen Sekunden angezeigt werden. Die Objekte mit den besten oder mit den höchsten Kosten zu finden, ist ein Kinderspiel. Den Energieverbrauch aller Objekte auswerten oder ein Export der Daten nach EXCEL oder PDF: alles selbstverständlich. Das Betriebskosten-Benchmarking-Verfahren kann zentrales Steuerungsinstrument für das Betriebskosten-Management sein. Es zeigt alle Zahlen, alle Objekte, die Kostenentwicklung, Energieverbräuche, durchgeführte Maßnahmen und vieles mehr. Die Betriebskosten-Bremse Im Zuge der öffentlichen Diskussion entsteht immer wieder die Frage, was kostet das Wohnen wirklich? Vor Gericht werden sog. „wissenschaftliche Mietspiegel“ angezweifelt oder um die „Kosten der Unterkunft“ gestritten. Um die Betriebskosten als wachsenden Teil der Wohnkosten in den Griff zu bekommen, ihren ungebremsten Anstieg wenigstens abzumildern, braucht es ein Transparenz- und Steuerungsinstrument, welches aus der Branche heraus entwickelt und gefördert wird. Das Betriebskosten-Benchmarking nach Geislinger Konvention kann das leisten. 12 |inhalt

jahrgang_2014_ausgabe_04_artikel_01.txt · Zuletzt geändert: 2017/02/27 22:08 (Externe Bearbeitung)