jahrgang_2014_ausgabe_04_artikel_01
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jahrgang_2014_ausgabe_04_artikel_01 [2017/02/27 22:08] (aktuell) |
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| + | ===Gut besuchtes Panel auf der VNW-Arbeitstagung=== | ||
| + | ====Betriebskosten-Benchmarking als zentrales Steuerungsinstrument==== | ||
| + | Auf der diesjährigen Arbeitstagung des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen | ||
| + | (VNW) in Lübeck konnte Reinhard Zehl, Geschäftsführer | ||
| + | der WohnCom GmbH Berlin, vor 110 Teilnehmern noch einmal | ||
| + | für die Vorzüge des Betriebskosten-Benchmarking als Instrument zur | ||
| + | Steuerung der Betriebskostenentwicklung werben. Seine wesentlichen | ||
| + | Botschaften sind im Folgenden aufgeführt. | ||
| + | Betriebskosten werden zum Problem | ||
| + | Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft erfahren nicht die ihnen | ||
| + | gebührende Beachtung. Deswegen werden sie überall da, wo sie stärker | ||
| + | steigen als die Kaltmieten, von allein auf sich aufmerksam machen. Denn | ||
| + | bei stagnierenden Einkommen und davon ausgehendem Druck auf die | ||
| + | Gesamtmieten wird ein immer kleiner werdender Anteil der Kaltmiete | ||
| + | zum echten Problem. In den letzten zwanzig Jahren ist der Anteil der | ||
| + | Betriebskosten von etwa 20 % auf 30 % der Gesamtmiete gestiegen. | ||
| + | Benchmarking | ||
| + | Benchmarking ist der Vergleich von Kosten, Prozessen oder Verfahren | ||
| + | mit dem Ziel, die Leistungslücke zum Klassenbesten zu schließen. In | ||
| + | der Wohnungswirtschaft gibt es seit einigen Jahren das Betriebskosten- | ||
| + | Benchmarking auf Basis der Geislinger Konvention. Dabei entstanden | ||
| + | über die Jahre hinweg wertvolle Informationen über den Kostenverlauf, | ||
| + | die Einflussgrößen für die Kostenhöhe, und somit eine Datenbasis die als | ||
| + | belastbar bezeichnen werden darf. | ||
| + | Optimierung | ||
| + | In den vergangenen zehn Jahren haben die Wohnungsunternehmen begonnen, | ||
| + | gegenzusteuern. Müllgebühren, Aufzugswartungsverträge und vieles | ||
| + | mehr wurden unter die Lupe genommen. In einigen Städten konnten so in | ||
| + | den vergangenen Jahren viele Millionen Euro eingespart werden. Mit dem | ||
| + | bundesweiten Betriebskosten-Benchmarking wurde nachgewiesen, dass | ||
| + | durch intensive und flächendeckende Anstrengungen lokal eine Dämpfung | ||
| + | des Kostenanstiegs gegenüber anderen Regionen erreicht wurde. | ||
| + | Internes Betriebskosten-Benchmarking | ||
| + | Zunächst führen die Anwender des Benchmarking-Verfahrens interne | ||
| + | Vergleiche durch und betrachten die unterschiedlichen Gegebenheiten | ||
| + | ihrer Objekte. Schon hierbei ist es möglich, Kosten-Ausreißer zu finden | ||
| + | und ggf. an den Ursachen zu arbeiten. Ein Nebeneffekt ist, dass eine | ||
| + | ganz neue Sichtweise auf die Betriebskosten entsteht und für bestimmte | ||
| + | Objekt-Typen oder Ausstattungsmerkmale erstmals so etwas wie | ||
| + | Kennwerte entstehen, die als Orientierungsmerkmal (interne Benchmark) | ||
| + | dienen können. | ||
| + | Externes Betriebskosten-Benchmarking | ||
| + | Im externen Vergleich können die Unternehmen sich anonym mit | ||
| + | anderen Marktteilnehmern vergleichen und ermitteln, ob ihre eigene | ||
| + | Entwicklung in etwa gleich läuft oder ob und wenn ja, welche Unterschiede | ||
| + | es gibt. | ||
| + | Das externe Benchmarking dient allen Teilnehmern dazu, regionale Kennwerte | ||
| + | zu erarbeiten. An diesen kann abgelesen werden, welche Kostenhöhen | ||
| + | unter welchen Bedingungen regional üblich sind bzw. in welchen | ||
| + | Spannbreiten sich Kosten bewegen können. Die so gewonnenen Informationen | ||
| + | können gut für weiträumige Kostensenkungsprojekte verwendet | ||
| + | werden, wie Beispiele aus den Bereichen Müll und Aufzug zeigen. | ||
| + | Geislinger Konvention | ||
| + | Eine differenzierte Auswertung und Darstellung der Kosten ist nur mit viel | ||
| + | Fleiß und vielen Beteiligten zu erreichen. Inzwischen werden bundesweit | ||
| + | Daten von ca. 4 Mio. Wohnungen jährlich auf Basis der Geislinger Konvention | ||
| + | ausgewertet. Das findet nach festen Regeln statt, die im Arbeitskreis | ||
| + | Geislinger Konvention unter Federführung von Prof. Dr. Hansjoerg Bach, | ||
| + | FRICS, verabschiedet wurden und stetig weiterentwickelt werden. | ||
| + | Vorsprung durch Technik ? | ||
| + | Betriebskostensenkungen entstehen nicht durch smart metering oder | ||
| + | durch monatliche Ablesung, eher ist das Gegenteil der Fall. Kostensenkung | ||
| + | bzw. eine Dämpfung des Anstiegs erreicht man nur mit systematischer | ||
| + | Vorgehensweise,Transparenz, Analyse, Maßnahmenplanung | ||
| + | und -umsetzung. Eine gute Verbrauchsanalyse für Gebäude oder Nutzer | ||
| + | braucht keine elektronischen Heizkostenverteiler oder Funkgeräte.Die praktische Seite | ||
| + | Eine Teilnahme am internen oder externen Betriebskosten-Benchmarking | ||
| + | ist nicht schwer. Auch gibt es durch Verbandskooperationen sehr | ||
| + | preiswerte Nutzungs-Optionen und zusätzlich verschiedene Angebote | ||
| + | der Dienstleister. Hilfe gibt es bei der Datenaufbereitung und Plausibilisierung | ||
| + | der Kostenwerte, eine Schulung zur Nutzung des Benchmarking- | ||
| + | Programms wird angeboten. Im Gegenzug für ihre Teilnahme erhalten die | ||
| + | Wohnungsunternehmen ein Reporting-System, welches Antworten zu fast | ||
| + | jeder Betriebskostenfrage ermöglicht und aussagefähige Grafiken z.B. für | ||
| + | die Mieterkommunikation oder Berichterstattung für die Geschäftsleitung | ||
| + | und den Aufsichtsrat erzeugt. Sucht ein Mitarbeiter die Betriebskosten | ||
| + | eines bestimmten Objektes, so können diese in wenigen Sekunden | ||
| + | angezeigt werden. Die Objekte mit den besten oder mit den höchsten | ||
| + | Kosten zu finden, ist ein Kinderspiel. Den Energieverbrauch aller Objekte | ||
| + | auswerten oder ein Export der Daten nach EXCEL oder PDF: alles selbstverständlich. | ||
| + | Das Betriebskosten-Benchmarking-Verfahren kann zentrales | ||
| + | Steuerungsinstrument für das Betriebskosten-Management sein. Es zeigt | ||
| + | alle Zahlen, alle Objekte, die Kostenentwicklung, Energieverbräuche, | ||
| + | durchgeführte Maßnahmen und vieles mehr. | ||
| + | Die Betriebskosten-Bremse | ||
| + | Im Zuge der öffentlichen Diskussion entsteht immer wieder die Frage, was | ||
| + | kostet das Wohnen wirklich? Vor Gericht werden sog. wissenschaftliche | ||
| + | Mietspiegel angezweifelt oder um die Kosten der Unterkunft gestritten. | ||
| + | Um die Betriebskosten als wachsenden Teil der Wohnkosten in den | ||
| + | Griff zu bekommen, ihren ungebremsten Anstieg wenigstens abzumildern, | ||
| + | braucht es ein Transparenz- und Steuerungsinstrument, welches aus der | ||
| + | Branche heraus entwickelt und gefördert wird. | ||
| + | Das Betriebskosten-Benchmarking nach Geislinger Konvention kann das | ||
| + | leisten. | ||
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jahrgang_2014_ausgabe_04_artikel_01.txt · Zuletzt geändert: 2017/02/27 22:08 (Externe Bearbeitung)
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